放松限購限貸!鄭州真敢干!救市“王炸”來了

來源: 愛德地產研究院 2022-03-03 14:27:08

3月1日,鄭州率先取消認房又認貸,打響了大城市松綁第一槍!相信之后會有更多城市出臺相關政策。

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圖片來源:公開消息。

2022年1月,新房市場近半數城市成交面積同比腰斬,房地產銷售業績慘淡的讓人心寒,但其中也多少有些必然。

當購房者信心缺失時,即使對房企融資開閘、預售資金監管放松、開發貸充分支持,市場的持續性也難實現。

只有當需求端政策支持到位,再配合供給端扶持政策,市場秩序穩定,企業有能力自救,房地產業的良性循環才有可能實現。

當前,“因城施策”背景下,房地產政策調整方向更多在供給端,主要集中于供給端的涉險房企資產處置、預售監管的局部優化,金融端的按揭利率調整和公積金貸款標準調整。

而需求端限售、限購、限貸政策并未有實質性放松。

視新房市場銷售表現,下階段“限購限貸”等“五限”政策放松才是王炸!

圖表1:房地產行業政策推演 

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資料來源:愛德地產研究院整理。


1

首付比例下調,0首付重現


此次鄭州“十九條”中"第十二條",對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
這代表著鄭州購買第二套房,在第一套房貸款已經結清的情況下,二套房首付比例從過去60%降至30%。減輕了購房者購買第二套房的負擔。

首付下調方面,2月17日,菏澤下調個人住房貸款首套房首付款比例至20%(原公積金貸款首付款比例30%)。

2月18日,據報道稱重慶地區部分大行、股份行下調首套房首付至20%。

自從菏澤打響2成首付第一槍后,首付下調的城市瞬間井噴式爆發。

圖表2:2022年以來部分下調首付比例城市

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數據來源:各地政府官網,愛德地產研究院。

連續多地開啟“2成首付”后,0首付也重現了。

根據報道,近日惠州已經有開發商執行0首付購房了。

目前有開發商會送1-2成的首付,客戶只需要付1成的首付,如果1成首付的錢都沒有,就可以做首付貸款,也就是0首付,而且惠州所有的樓盤都能做。

推出“0首付”活動的城市或者項目熱度普遍偏冷,還包括一些二線城市,去年哈爾濱、青島即墨等也推出過“0首付”活動。

對于房企而言,首付比例下調,潛在購房者增多,銷售去化加速,有助于現金流回正。



2

放松公積金貸款條件,加大補貼力度


3月1日,鄭州“十九條”支持合理住房需求。

保障大學生在鄭安居涉及范圍比較寬泛,不僅包括???、本科、碩士、博士,同樣涵蓋技工院校高級工、技工院校預備技師、技師。雖然細節未出,但對應的購房補貼,有助于刺激一波購買力。

公積金外來務工人員同存同取同用,將極大的提供置業便利。如果按照靈活就業繳納,公積金使用門檻進一步降低,有助于促進購房消費。

最重要的一條是[子女、近親屬在鄭工作、生活的, 鼓勵老年人來鄭投親養老,允許其投靠家庭新購一套住房],這代表著鄭州購房將實現從2到3的突破。

另二手房交易稅費差額20%稅費、1%核定稅率選擇制的回歸,不僅對二手房市場有極大的激活作用,也對當下購房者更加友好。

2022年1月以來,已有北海、南寧、青島、濟南、寧波、自貢、惠州等數個城市放松公積金貸款條件,此外購房補貼方面力度也在加大。
公積金方面,2月14日,河南省公積金監管劃定今年重點擴大住房公積金制度受益范圍。
人才購房補貼方面,2月15日,紹興出臺“人才引進”政策,對于符合條件的人才,最高給予100萬安家補貼、500萬房票補貼。
2月17日,浙江省全面放開外??埔陨蠈W歷畢業生的落戶限制,且高校畢業生到浙江工作,可享受2萬到40萬不等的生活補貼或購房租房補貼。
同日,云南省實施“興滇英才支持計劃”,符合條件的引進人才最高可獲工作生活補貼100萬元。
二孩三孩補貼方面,2月16日,四川開展人口發展規劃,根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優惠政策。
稅費調整方面,2月15日,鄭州市計劃降低二手房交易稅費,計劃出臺支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房,去庫存,貫徹中央政策,拉動改善型住房消費。
對房企而言,放松公積金貸款條件,加大補貼力度,調低稅費標準,有助于增加購房者購房熱情,增加銷售去化。

圖表3:2022年以來購房補貼政策

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數據來源:各地政府官網,愛德地產研究院。



3

糾偏限購限貸條件,降低購房難度


此次鄭州“十九條”中,也明確支持二套房首付由60%降至30%,放開了限貸。家庭2套變成3套,放開了限購。
“限購限貸”的放松,無疑是“王炸”,勢必會點燃樓市,讓房地產市場走出低谷。
對房企而言,銷售端也會走出低谷,迎來春天。

限購政策的存在是為了限制買房群體的人數,提高人們獲得購房資格的難度,核心城市的限購政策執行相對更加嚴格,如離婚房產套數追溯,社保年限,婚姻狀況、戶籍等。

雖說可以降低市場上的投機炒房行為,但存在對居民合理購房需求的誤傷,所以對于部分城市限購政策的調整具有必要性。

圖表4:限購可變動方向

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數據來源:愛德地產研究院。

限貸目的也是為了去除消費者購房上的投機投資屬性,打消投資投機購房者的炒房積極性。

核心城市限貸政策相對更為嚴格,主要表現在首付比例上,但對于部分城市而言,限貸政策仍然存在一定的調整空間。

能級較低的城市,城市本身的需求支撐力可能就是不足的,限貸政策嚴格執行的意義并不大。

相比通過高首付比去規避炒房行為,不如去探索合適的限貸調整方式提升市場的動能和活力。

另外,對于擁有合理購房需求的人群來說,通過高首付比限制居民合理住房需求的釋放都有一定的不合理性,都有糾偏的必要。

部分城市首套房、二套房認定標準也有較大的調整空間。

“認房又認貸”的認定標準是否過于嚴格,“認房”是否已經足夠?

“認房”時如何定義首套房,二手房?

追溯到配偶,子女,兄弟姐妹,還是看房屋所在城市等等,都有很大調整空間。

“認貸”也是同樣道理,是否有貸款紀錄就算二套房,無論貸款是否還清?

而對于部分低能級城市而言,改善需求的釋放或是房地產市場的主力,只認貸款紀錄的認定標準或會打壓消費者的購房熱情,增加消費者的購房壓力。


4

房貸利率下調,放款速度加快


此次鄭州“十九條”中"第十二條",降低個人住房消費負擔。
引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放,下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
這是一條對購房者非常實質性的利好。當下鄭州新房房貸利率最低5.37%,二手房最低4.9%,未來半年飽受詬病的鄭州購房利率必然大幅度下調。
[認貸]的調整,對于購買二套房家庭將更加友好,省下來的都是實實在在的錢。
按揭貸款利率下調,目前主要是前期按揭利率偏高的廣州、蘇州等城市,按揭利率調整幅度及次數更多。
貸款利率對于消費者購房決策的影響雖不及限購限貸,但對于部分購房人群而言,也占有主導作用,所以貸款利率的下調對于提升消費者的購房熱情有一定促進作用。
LPR是房貸利率變動的基礎,央行2022年1月20日對貸款市場報價利率(LPR)均做了下調,其中1年期LPR為3.7%,5年期LPR為4.6%,對比此前下調5個基點。
從各城市的具體利率政策跟進來看,2月份監測的103個重點城市主流首套房貸平均利率為5.47%,二套房貸款平均利率為5.75%,均較上月回落9個基點。
在103個重點城市中,有87個城市的房貸主流利率環比下調,較上月增加28個,沒有利率提高的城市。

圖表5:2022年以來重點城市房貸利率調整

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資料來源:愛德地產研究院整理。

與此同時,銀行的放款速度也在加快。在客戶配合提交資料的情況下,從簽合同到放款大約只需要2個月左右。
從監測數據來看,在其監測的103個重點城市中,2月平均放款周期為38天,較上月縮短12天。包括北京市、深圳市在內,有近4成的城市放款周期不到一個月。
對于房企而言,銀行放款速度加快,有助于房企迅速回款,緩解流動性壓力。



5

優化預售監管要求,提升資金使用效率


此次鄭州“十九條”新政中第七條,要求嚴格落實房屋預售制度。

按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的“二、三、五”預售形象進度要求辦理預售許可,取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產企業“正負零”預售的相關政策,嚴格執行鄭州市商品房預售資金監管制度。

此條政策將更加保障購房者權益,減輕消費者購房爛尾的顧慮。

從調控方向來看,大部分城市發文加強了對預售資金等的管控,主要目的也是為了保剛需、保交付。
預售資金的嚴監管狀態也是在有意識減輕消費者的顧慮,增強消費者信心,充分調動消費者購房熱情和積極性。

但很多城市在嚴監管的大前提下也兼顧了房企的生存空間,為房企可能出現的流動性困難提供解決方案。

圖表6:2021年預售監管調控加強城市匯總

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資料來源:各地政府網站,愛德地產研究院整理。

部分城市(成都、煙臺)在確?!氨=环俊?、“保交樓”的基礎上,適度優化了預售監管的要求,主要是針對高資質房企適度調低了預售監管資金留存比例。
放松了預售監管的城市也并非采用大幅降低留存比例等直接方式增厚房企現金流,而是采用了更為謹慎的措施幫助有短暫流動性問題的企業度過難關,提高資金使用效率。
對于重倉預售資金監管加強城市的房企,要更加注重自身流動性風險。

圖表7:2021年預售監管調控放松城市匯總

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資料來源:各地政府網站,愛德地產研究院整理。



6

鼓勵項目收并購,緩解困難房企壓力


此次鄭州“十九條”中"第十一條",給予企業項目貸款支持。

定期組織銀企對接,鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸,按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地產企業并購貸款支持,有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。

對于過去一年深陷流動性困難的開發商是重大利好,也將化解鄭州很多項目的開工、施工、交付問題。包括鼓勵銀行開發貸,對房企紓危解困有重大幫助!
2022年1月,“對于一些 大型優質房企,針對出險企業項目的承債式收購,相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。
重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

圖表8:房企并購政策

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資料來源:愛德地產研究院。

據不完全統計,自1月21日浦發銀行發行單房地產項目并購主題債券以來,已有6家銀行相繼啟動對房地產項目并購融資支持計劃,合計提供融資額度近1000億元。
其中,招商銀行已與3家房企簽署并購融資戰略協議,并放出了330億元的并購融資額度。
整體來看,銀行在密集加大對房地產并購主題債券的發行力度及速度。

圖表9:近期房地產并購債發行情況

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資料來源:愛德地產研究院整理。

除了銀行,華僑城、建發、招商蛇口、綠城等部分房企的并購債發行也取得了較快進展。
比如2月10日,綠城集團發行30億中期票據(并購)的注冊報告狀態顯示為“預評中”,募集資金擬全部用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力。
若綠城并購票據成功發行,意味著民營房企發行并債實現破冰。

圖表10:2022年以來房企并購票據發行情況

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資料來源:房企公告,愛德地產研究院整理。

在房地產業界,要化解房地產企業的風險事件,并購是很重要的手段。
2017年,萬達深陷“股債雙殺”危機,銀行抽貸,債務壓頭。
此后,萬達將萬達廣場與酒店打包出售給融創與富力集團,這場“世紀大并購”是中國地產史上重要的一筆,萬達因此度過了最危險的時刻。
風險房企出售項目,可以回流資金,緩解流動性壓力。



總 結


近日,多地出臺房地產利好政策,加大購房補貼力度,對于市場下行壓力較大城市而言,是合理且迫切的。

也符合中央經濟工作會議對房地產市場的定調,因城施策促進房地產業良性循環與健康發展。
此次,鄭州打響大城市放松“限購限貸”第一槍,進一步夯實政策底,市場必將觸底反彈,樓市最慘的日子徹底過去了!


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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
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