從龍湖冠寓、旭輝瓴寓看房企在長租公寓領域的增長機會點

來源: 賽普咨詢 2022-03-08 15:06:15
2022年2月8日,央行、銀保監會發布保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理的相關規定,保租房作為國家“十四五”的重點戰略工程與民生項目,對于長租公寓行業來說有望迎來新的增長機會點。

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國家層面連續出臺相關政策,從土地、資金、金融等層面支持租賃住房發展,確保對公租房、長租公寓等功能性租賃住房的供給,保障性租賃住房將成為地產行業下一個發展風口。

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供給端:擴張放緩、頭部領跑

需求端:不斷擴張、需求升級


從供給端來看,明顯趨勢是擴張放緩、頭部領跑。


長租公寓作為房企多元業務布局的主要賽道之一,TOP30房企中有15家已經入局,2017-2018年為行業快速發展時期,近兩年TOP20房企長租公寓開業及管理規模增速放緩,目前處于穩定發展階段。


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從開業規模來看,截至2020年底,TOP20房企長租公寓開業間數超40萬間,其中以萬科泊寓和龍湖冠寓為首的第一梯隊頭部企業引領市場發展,在開業規模上具有壓倒性優勢,占據近60%的市場份額;


以旭輝瓴寓、朗詩寓、碧桂園等為代表、開業間數超10000間的第二梯隊占領超25%的市場份額;


而第三梯隊的房企總體開業間數較少、市場份額小。


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從需求端來看,明顯趨勢是不斷擴張、需求升級。


2016-2020年我國流動人口規模不斷擴大,到2020年已突破3.76億,外來人口在成為城市新市民的同時,也帶來了不小的住房需求。另外由于年輕人在選擇租房時更偏好具備智能化、個性化、隱私性、便捷性的居住空間,超半數以上租戶在租房時更青睞于長租公寓。


從面向客群來看,長租公寓用戶主要集中在月收入1萬以上、19-34歲、學歷在本科及以上的年輕人,相比于傳統的居住需求,這類人群對于軟性服務和硬件設施提出了更高的要求,整體呈現需求升級的特征。


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龍湖冠寓、旭輝瓴寓

做對了什么?

1.龍湖冠寓:用戶思維精細化運營,切入人才公寓與政府實現雙贏


作為行業領航者之一,龍湖早在2017年便積極響應“租購并舉”,推出集中式長租公寓品牌“冠寓”,將租賃業務作為主航道業務不斷推進。發展5年來,龍湖堅持規模擴張與高質量運營并行,終于在2021年步入盈利元年。


據龍湖集團2021年中報顯示,截至2021年上半年,冠寓已開業房間9.4萬間,實現10.7億租金收入,整體出租率高達94%。


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首先,冠寓針對不同客群推出了差異化的產品系。目前落地的有核桃、松果、豆豆三條產品線,并在2022年1月新增“花生”產品線,定位為租賃社區復合型產品,打造適合多人居住的多房間戶型,精準服務城市家庭、企業員工客戶等群體。


冠寓通過服務和產品的創新匹配,切入細分市場,更好地滿足了城市租房群體的多樣化租賃需求。


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其次,基于用戶思維發掘需求,精細化運營。


冠企薈是冠寓創新推出的企業員工租房“一站式品質公寓解決方案”,以“企業員工溫暖明亮的港灣”為定位,直接面向B端。


有批量租房需求的企業可與冠寓直接達成協議,員工租房時享受整體優惠與定制化服務。


例如,考慮到企業員工的辦公需求,提供免費團建場地、第二會議空間等場所;考慮到員工工作地點變動頻繁,可以享受租期內免費換房的福利等。


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冠企薈是冠寓從用戶思維出發,關注用戶以及租住市場實際需求,從而打造差異化特殊服務體系的體現。有利于把握大客戶,帶來穩定客源與收益,同時也能夠較大程度地增加用戶粘性、提高整體出租率與復租率。


再次,以人才公寓切入,與政府實現雙贏。


龍湖冠寓主動肩負起社會責任,當前已在武漢、南京、重慶等10余城市落地40多個人才公寓項目,提供超2萬套人才住房。


與政府合作、以人才安居工程切入布局項目,對于政府與長租公寓來說可實現雙贏。


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2.旭輝瓴寓:輕重資產并舉、創新產品和資產管理


旭輝集團早在2016年就進軍長租公寓賽道,打造公寓品牌“領寓”(2020年更名為“瓴寓”), 目前已基本完成對一、二線核心城市的布局。在2020年底就已開業28730間房源,位列房企長租公寓TOP3。


首先,較早提出輕重資產并舉,推動長租公寓業務規?;?/span>。


在2019年,旭輝瓴寓便提出輕重資產并舉、“運營+資產管理”雙輪驅動的戰略。憑借標準化的產品及大數據驅動,不斷加持優秀資產,推動長租公寓業務規?;l展。


“輕”主要以輸出產品及服務為主,通過自身物業布局獲取高質量房源,同時與開發商等合作,介入租賃用地早期的開發與運營;

“重”指以重資產自持模式進行運營,建立資產管理平臺。


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輕重并舉一方面有利于擴大規模,另一方面能夠培育自身運營能力,在提升利潤的同時更好地支撐租賃業務發展。


與龍湖冠寓一樣,瓴寓也建立了差異化的產品體系。


旗下菁社、柚米寓、博樂詩服務公寓在位置選擇、目標客群等方面具有較強針對性,面向更廣客群提供更精準的服務。


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其次,前瞻性預見租賃社區的需求,從公寓到社區跨越式轉變。


在“以購換租、家庭租住”新興需求不斷出現的整體背景下,瓴寓前瞻性地預見到傳統租賃市場主流的單棟公寓已無法更好匹配與滿足租客需求,租賃社區應運而生。


旭輝瓴寓CEO張愛華曾經提到過:“一個好的社區應該具備八個維度的要素:多元化的客群、多元化的產品、多元化的服務、千人以上的體量、完善的商業配套、社交空間(庭院和公區)、IOT智慧平臺以及社群?!?/span>


與其說瓴寓想要打造的產品是租賃獨棟公寓,不如說是提供大體量、復合型、多功能的租賃社區。


綜合性租賃社區具有“更低使用成本、更豐富生活配套、更便捷服務以及更優質居住體驗”的特點。


以國內第一個租賃社區上海浦江華僑城柚米社區為例,項目于2020年正式開業,是由公寓、寫字樓、商業等8棟樓組成的綜合性社區,為市場提供了1869套優質房源,收獲了98%以上的出租率、90%以上的整體GOP(營業毛利)和91%的客戶滿意度的亮眼成績。


再次,做優秀的資管方,建立“投融建管退”資管閉環。


旭輝瓴寓為了強化自己的資管能力,建立了“融建管退”資管閉環的模型。從前期定位、中期建設、后期運營服務到退出估值形成完整閉環,重點關注投資力、產品力、運營力等能力。


基于逆時針方向倒推此閉環,以退出估值為起點,首先關注資產退出,再從運營、施工、設計等環節入手,提升精細化管理水平。


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2022年2月,旭輝瓴寓出讓所持上海浦江華僑城柚米社區項目30%股權,實現了資產退出。這是租賃住宅領域實現“投融建管退”資管全周期跑通的首個項目,也是其踐行“租賃住宅資管專家”定位的突破舉措。


出讓該項目股權后,瓴寓仍作為資管方繼續運營該項目,為租賃客戶提供優質的居住體驗,為資產所有者提供持續、穩定的回報。


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錨定區域與城市,

三大“支柱”驅動發展


在分析了房企長租公寓發展的現狀背景及優秀企業經驗之后,以下結合長租公寓城市布局和驅動發展的主要因素,來探討未來房企該如何布局與發展長租公寓。


1.錨定區域與城市布局:從城市群、城市到具體區位


房企在選擇長租公寓項目區域與城市布局時,應綜合考慮多類影響因素,建立多層漏斗審慎進入。


第一,城市群和城市篩選。


目前我國城市群主要分3級,房企在選擇大范圍區域的時候可以優先考慮一級城市群,即長三角、珠三角、成渝、京津冀城市群,城市群整體經濟水平領先,且中心城市與部分周邊城市差距開始明顯縮小,對周邊的輻射帶動作用強。


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在選擇具體的進入城市時,需要綜合考慮城市基本面和長租公寓市場情況相關的指標進行進一步分析。


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結合智聯招聘、澤平宏觀2021年5月聯合發布的《2020年人才吸引力城市排名榜單》與房企長租公寓前三強(泊寓、冠寓、瓴寓)進入城市來看,在人才吸引力前30的城市中已有27個城市布局了長租公寓,且一線、新一線、二線城市是其主要選擇。


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三線、四線城市對人才吸引力不足,人才持續流出,潛在市場較小,房企選擇布局時要謹慎進入。


房價收入比指標則代表該城市居民是否有能力買得起房,該指數越高、增長越快,說明居民購房難度越大,從而選擇租房的居民可能越多。


2020年房價收入比排名TOP15城市中,深圳、廈門、北京、上海的房價水平遠高于收入水平(三亞是度假旅游城市故排除);與2018年相比,深圳、廈門、天津、寧波四城的房價收入比增長較快,說明這些城市的居民購房困難,對于租房的需求較大。


租金水平及走勢最能反映該城市租戶的負擔程度及潛在收益。


從2021年12月長租公寓租金排名來看,北京、深圳、上海保持在絕對高位,而成都、濟南同比增幅明顯,說明這些城市發展態勢良好;而南京平均租金雖排名第七,但與去年同期相比出現負增長,需要進一步考慮是否受到政策、行業等影響,謹慎選擇。


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競爭態勢則需具體考慮該城市已進入的房企及項目數量,已布局項目數量越多、標桿進入越集中的城市,在具備更好發展條件、更多發展前景的同時,也面臨著更激烈的同類產品競爭。


第二,具體區位選擇。目標城市中具體區位的選擇主要參照交通便利度、產業輻射、生活配套三方面來綜合評估。


一是交通便利度。由于長租公寓的主要目標客群為年輕職場人,控制通勤時間、出行便利是其主要訴求之一,長租公寓布局在距離地鐵站/大型公交站1公里、步行15分鐘以內的位置較為合適。


二是產業輻射。產業園區或商務區附近能帶來大量收入水平較高的地緣性租客,帶動較大的租房需求,所以大型科技產業園區、成片寫字樓/辦公樓/商務區附近地段也是長租公寓理想的選址之一。


三是生活配套。完善的生活配套可以帶來更高溢價,一定程度上減少前期建設成本,所以臨近大型商業綜合體,娛樂、醫療、教育等配套設施完善的區域也是長租公寓優先選擇的區位。


2.驅動發展的三大“支柱”:房源、運營和資金


行業內常會提到拉動長租公寓的三大“支柱”:房源、運營、資金。


為響應國家“十四五”政策要求,各地政府先后制定“十四五”期間保障性租賃住房供應計劃,同時出臺相應政策,為實現“居者有其屋”保駕護航。


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對房企來說,利用政策利好,與地方國企或政府合作,以保障性租賃住房的形式切入,直接獲取房源,取得運營權,是大大減少建設成本、擴大品牌效益、取得良好收益、實現區域深耕的捷徑。


從長租公寓運營的價值鏈來看,房企需要放大每一個環節,以解決客戶痛點為導向,進行高精顆粒度運營。


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資金是確保項目順利運行的命脈,而拉動長租公寓資金的方式主要有加強對外合作與多渠道融資兩種。


長租公寓對外合作的主要對象有金融機構、同類企業、跨界企業、政府平臺。在獲取資金的同時,也能夠借助合作伙伴的品牌效應、專業能力等其他附加力量,提升房企長租公寓的品牌實力。


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房企長租公寓融資與一般商業地產類似,往往采用銀行信貸、發行專項債、資產證券化等融資途徑。


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國家財政部明確了2022年包括保障性安居工程在內的專項債券支持九大方向。


從2021年市場上房企發行的住房租賃專項債券來看,總體呈現投放量充足、發行量大、利率較低的特點,絕大部分資金(至少70%)投向保障性租賃住房建設與運營,剩余部分則用于補充流動資金和償還銀行貸款。


租賃住房專項債券的發行不僅有利于企業解決項目融資的問題,也有利于促進租賃市場和保租房事業的長期規范化發展。


資產證券化包含ABS/ABN、CMBS、類REITs等方式,房企可根據企業規模、資產輕重、運營模式等具體差異進行選擇。


資產證券化作為一種事后融資工具,主要考驗底層資產質量,有利于盤活租賃資產,實現房企“投融建管退”的完整閉環,倒逼房企提升運營能力。


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2021年7月國家發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》,將保障性租賃住房納入試點工程。


結合各省市鼓勵支持發展保租房的政策,我國試點發行保租房REITs的時機已漸趨成熟。


發行REITs有利于廣泛吸引社會資本、獲取長期穩定的資金來源和提升項目運營水平與品質。


結語

在租售并舉、發展保租房等頂層政策支持下,我國長租公寓市場方興未艾。對于房企來說,把握政策、取長補短、自我提升是實現穿越周期永續發展的必經之路。



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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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