兩會報告再提房地產,非常時期非常信號!

來源:創始人 2022-03-08 15:00:06

2022,又一個關鍵之年。

 

外有地緣政治沖突、新冠疫情沖擊,內有“需求收縮,供給沖擊,預期轉弱”三重壓力,經濟、產業、房地產……何去何從,備受關注。

 

對此,2022年政府工作報告提出:


  • 繼續保障好群眾住房需求。

  • 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

  • 探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。

  • 支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策,促進房地產業良性循環和健康發展。


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權威定調,釋放了什么信號?


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房住不炒 :從不缺席

 

房地產政策基調,發生了哪些變化?


與過去相比,再提“房住不炒”、“三穩”,重申“因城施策”,強調“租購并舉”,提出“保障好群眾住房需求”、“房地產業良性循環和健康發展”……


但未提“房地產稅試點”,而棚改也早已消失在官方文件。


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房住不炒,幾乎出現在每一次重要會議中。

 

這意味著,無論經濟形勢和房地產格局如何變化,房住不炒,都是底線中的底線,是未來5年乃至更長階段的總基調。

 

當然,房住不炒,并非將房地產一桿子打壓在地,更不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切,該維護的正常居住需求仍要維護。

 

這在報告中有著明顯體現:支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

 

這里的合理住房需求,導向的是剛需和改善需求,這些群體在未來的房地產市場中會得到政策傾斜。


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為何未提“房地產稅試點”?

 

房地產稅試點何時落地,堪稱2022年最大的懸念之一。

 

去年下半年,官方提出“在部分地區開展房地產稅改革試點工作”。

 

這被視為房地產稅改革的重大突破,為何半年過去,房地產稅試點城市仍未出臺?

 

這或許與當下的樓市形勢有關。

 

在市場下行之際,慎重出臺收縮型政策,已經成為共識,房地產稅堪稱樓市調控“核武器”,何時落地,存在著時機問題。

 

換言之,房地產稅試點肯定會來,唯二不確定的是落地時間以及首批試點城市。

 

如果在地方松綁之下,局部樓市開始轉熱,那么房地產稅試點的落地就會空前加速,反之同理。

 

多說一句,房地產稅試點越早落地越好,否則一直都是懸在市場頭上的達摩克利斯之劍,對市場影響更大。

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穩字當頭:
遏制大漲VS防范大跌

 

穩地價、穩房價、穩預期。

 

三穩,不是第一次出現。事實上,自2020年開始,“三穩”一直都是樓市調控的基本原則。

 

穩的背后,遏制大漲與防范大跌,可謂一體兩面。

 

畢竟,大漲與大跌,都會帶來金融風險。

 

畢竟,房地產不僅牽涉了眾多上下游產業鏈,而且居民家庭近70%的財富都集中在房子上,整個社會承受不起房價劇烈波動的代價。


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這從前幾天銀保監會有關負責人的講話可以得到印證:


房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。去年以來房地產市場出現調整,這對金融業化解風險來說是好事,但也不希望房地產市場的調整太劇烈,希望能平穩些。

 

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當然,同樣是“穩”,不同時期有著不同傾向。

 

不同的是,如果說前兩年的重點側重于“遏制大漲”,如今已經轉向“防范大跌”。

 

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因城施策,意味著什么?

 

因城施策,地方在調控上有了更大自主權?

 

眾所周知,不同城市市情不同、房價不同、土地財政依賴不同,并不存在全國一刀切的調控模式。


尤其是,部分城市已經面臨較大的下行壓力。多個二線省會城市房價回到了兩年前,穩樓市的意圖呼之欲出。


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事實上,面對樓市下行,已有城市率先開啟了松綁之路。

 

日前,鄭州出臺樓市19條新政,大幅松綁限購、限貸等政策,這被視為一二線城市2022年樓市松綁的第一槍。(參閱《這個強省會城市,打響了第一槍》)

 

鄭州之后,已有眾多城市開始跟進。


青島即墨區松綁限售政策,二手房拿證滿2年即可出售;唐山將二套房公積金貸款首付從60%下調到30%,山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等地則將首付最低降到20%……

 

這與去年樓市松綁遭遇“一日游”的尷尬,形成了鮮明對比。

 

當然,松綁的目的是為了“穩”和“托底”,會否導向新一輪大刺激,值得關注。

 

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租購并舉:

為何開始強調租房了?

 

這幾年,租賃房,一直都是政策發力重點所在。

 

租賃房,被視為解決大城市新市民、年輕人住房問題的關鍵舉措,也是經濟穩增長的重要抓手之一。


換言之,住有所居,重點不在于買房,而在于買房與租房齊頭并進,也不是讓每個人都買得起房,而是讓所有人都有房可住、而且住得起,這就涉及保障房和租賃市場。


畢竟,無論哪個城市,都無法讓所有人都買得起房子,但通過各種政策組合拳讓所有人“住有所居”,則是可觸及的目標。

 

未來幾年,各地將會大規模建設保障性租賃住房,未來將形成商品房、安居房、人才房、共有產權房、保障性租賃房齊頭并進的新格局。


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更關鍵的是,租賃房重要性的提升,預示著“房租調控”的力度將會空前加碼,“房租指導價”呼之欲出。


去年底,住建部明確表示,不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區,防止出現住房租賃市場供需失衡,城市住房租金年度漲幅不超過5%。


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雖然這一要求是針對“大拆大建”而來,但5%作為房租上漲的底線,已被眾多地方政府所接受。

 

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三個“大勢所趨”

 

樓市是典型的“政策市”。

 

市場環境發生變化,樓市調控政策也會隨之而變,這也是“大熱必有調控,遇冷則有松綁”這一規律的體現。


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不過,雖然調控短期不乏時松時緊的可能,但有三個“大勢所趨”值得注意。

 

其一,房地產稅試點,雖遲必到。

 

房地產稅,試點先行,不僅早已成為共識,且得到相關法律法規的背書。

 

房地產稅試點的必然性,一方面在于房地產需求側管理,作為長效機制而存在,另一方面則為地方政府尋找新的替代稅源。

 

其二,房地產正在告別“黃金時代”,但要避免“硬著陸”。

 

房地產正在黃金時代,告別過度金融化的發展模式,向基礎民生行業回歸。

 

但是,社會各界都承受不起“硬著陸”的代價。

 

這意味著,房地產去金融化泡沫化的過程,必然存在反復與波折,如何真正做到“軟著陸”,無疑是場前所未有的考驗。

 

其三,樓市大分化,不是每個城市都還有價值。

 

隨著經濟、人口、城鎮化等長期支撐因素轉弱,未來只有基本面良好的中心城市,不乏樓市持續上行的可能。

 

換言之,樓市普漲的可能性越來越小,不是每個城市的資產都還有價值。

 

這方面,不僅一二線核心城市與收縮型城市將形成顯著分野,即便在城市內部,中心城區與外圍郊區之間也將形成分化之勢。

 

這意味著,選擇城市,選擇區域,將變得至關重要。


聲明:本文來源“國民經略”,對作者表示感謝?;锇閭?,關于本文觀點,歡迎交流互動,記得文末留下腳印。


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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
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