2022，又一個關鍵之年。

外有地緣政治沖突、新冠疫情沖擊，內有“需求收縮，供給沖擊，預期轉弱”三重壓力，經濟、產業、房地產……何去何從，備受關注。

對此，2022年政府工作報告提出：

• 繼續保障好群眾住房需求。

• 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

• 探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。

• 支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，促進房地產業良性循環和健康發展。

權威定調，釋放了什么信號？

房住不炒 ：從不缺席

房地產政策基調，發生了哪些變化？

與過去相比，再提“房住不炒”、“三穩”，重申“因城施策”，強調“租購并舉”，提出“保障好群眾住房需求”、“房地產業良性循環和健康發展”……

但未提“房地產稅試點”，而棚改也早已消失在官方文件。

房住不炒，幾乎出現在每一次重要會議中。

這意味著，無論經濟形勢和房地產格局如何變化，房住不炒，都是底線中的底線，是未來5年乃至更長階段的總基調。

當然，房住不炒，并非將房地產一桿子打壓在地，更不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護的正常居住需求仍要維護。

這在報告中有著明顯體現：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

這里的合理住房需求，導向的是剛需和改善需求，這些群體在未來的房地產市場中會得到政策傾斜。

為何未提“房地產稅試點”？

房地產稅試點何時落地，堪稱2022年最大的懸念之一。

去年下半年，官方提出“在部分地區開展房地產稅改革試點工作”。

這被視為房地產稅改革的重大突破，為何半年過去，房地產稅試點城市仍未出臺？

這或許與當下的樓市形勢有關。

在市場下行之際，慎重出臺收縮型政策，已經成為共識，房地產稅堪稱樓市調控“核武器”，何時落地，存在著時機問題。

換言之，房地產稅試點肯定會來，唯二不確定的是落地時間以及首批試點城市。

如果在地方松綁之下，局部樓市開始轉熱，那么房地產稅試點的落地就會空前加速，反之同理。

多說一句，房地產稅試點越早落地越好，否則一直都是懸在市場頭上的達摩克利斯之劍，對市場影響更大。

穩地價、穩房價、穩預期。

三穩，不是第一次出現。事實上，自2020年開始，“三穩”一直都是樓市調控的基本原則。

穩的背后，遏制大漲與防范大跌，可謂一體兩面。

畢竟，大漲與大跌，都會帶來金融風險。

畢竟，房地產不僅牽涉了眾多上下游產業鏈，而且居民家庭近70%的財富都集中在房子上，整個社會承受不起房價劇烈波動的代價。

這從前幾天銀保監會有關負責人的講話可以得到印證：

房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。去年以來房地產市場出現調整，這對金融業化解風險來說是好事，但也不希望房地產市場的調整太劇烈，希望能平穩些。

當然，同樣是“穩”，不同時期有著不同傾向。

不同的是，如果說前兩年的重點側重于“遏制大漲”，如今已經轉向“防范大跌”。

因城施策，意味著什么？

因城施策，地方在調控上有了更大自主權？

眾所周知，不同城市市情不同、房價不同、土地財政依賴不同，并不存在全國一刀切的調控模式。

尤其是，部分城市已經面臨較大的下行壓力。多個二線省會城市房價回到了兩年前，穩樓市的意圖呼之欲出。

事實上，面對樓市下行，已有城市率先開啟了松綁之路。

日前，鄭州出臺樓市19條新政，大幅松綁限購、限貸等政策，這被視為一二線城市2022年樓市松綁的第一槍。（參閱《這個強省會城市，打響了第一槍》）

鄭州之后，已有眾多城市開始跟進。

青島即墨區松綁限售政策，二手房拿證滿2年即可出售；唐山將二套房公積金貸款首付從60%下調到30%，山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等地則將首付最低降到20%……

這與去年樓市松綁遭遇“一日游”的尷尬，形成了鮮明對比。

當然，松綁的目的是為了“穩”和“托底”，會否導向新一輪大刺激，值得關注。

租購并舉：

為何開始強調租房了？

這幾年，租賃房，一直都是政策發力重點所在。

租賃房，被視為解決大城市新市民、年輕人住房問題的關鍵舉措，也是經濟穩增長的重要抓手之一。

換言之，住有所居，重點不在于買房，而在于買房與租房齊頭并進，也不是讓每個人都買得起房，而是讓所有人都有房可住、而且住得起，這就涉及保障房和租賃市場。

畢竟，無論哪個城市，都無法讓所有人都買得起房子，但通過各種政策組合拳讓所有人“住有所居”，則是可觸及的目標。

未來幾年，各地將會大規模建設保障性租賃住房，未來將形成商品房、安居房、人才房、共有產權房、保障性租賃房齊頭并進的新格局。

更關鍵的是，租賃房重要性的提升，預示著“房租調控”的力度將會空前加碼，“房租指導價”呼之欲出。

去年底，住建部明確表示，不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

雖然這一要求是針對“大拆大建”而來，但5%作為房租上漲的底線，已被眾多地方政府所接受。

三個“大勢所趨”

樓市是典型的“政策市”。

市場環境發生變化，樓市調控政策也會隨之而變，這也是“大熱必有調控，遇冷則有松綁”這一規律的體現。

不過，雖然調控短期不乏時松時緊的可能，但有三個“大勢所趨”值得注意。

其一，房地產稅試點，雖遲必到。

房地產稅，試點先行，不僅早已成為共識，且得到相關法律法規的背書。

房地產稅試點的必然性，一方面在于房地產需求側管理，作為長效機制而存在，另一方面則為地方政府尋找新的替代稅源。

其二，房地產正在告別“黃金時代”，但要避免“硬著陸”。

房地產正在黃金時代，告別過度金融化的發展模式，向基礎民生行業回歸。

但是，社會各界都承受不起“硬著陸”的代價。

這意味著，房地產去金融化泡沫化的過程，必然存在反復與波折，如何真正做到“軟著陸”，無疑是場前所未有的考驗。

其三，樓市大分化，不是每個城市都還有價值。

隨著經濟、人口、城鎮化等長期支撐因素轉弱，未來只有基本面良好的中心城市，不乏樓市持續上行的可能。

換言之，樓市普漲的可能性越來越小，不是每個城市的資產都還有價值。

這方面，不僅一二線核心城市與收縮型城市將形成顯著分野，即便在城市內部，中心城區與外圍郊區之間也將形成分化之勢。

這意味著，選擇城市，選擇區域，將變得至關重要。

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