“你們想要的”房地產投資時代結束了

來源:黃欣偉 2022-03-01 17:07:23
01
房價暴漲改變了一代中國人

作為房地產從業者,最黑色幽默的莫過于:勸別人買房,結果自己卻屯于“知道得太多”而守著自

己的一套純自住捶胸頓足。
因為過去的20年,沒有任何投資或者說“沒有任何法律不能干預的投機”收益能夠大于房地產,所以雖然占據了“常在河邊走”的先天優勢,但也或因為介入其中,久而久之成了被房地產政策、市場、數據、報告淹沒的“房呆子”,知識是力量,但信息未必。
麥肯錫沒有做過的調研,應該是【中國房地產投資者中,專業和非專業人士的比例關系】,但是周邊踏空的專業人士很多,“全憑膽子大”的非專業房產成功人士更多,這個太不勵志太不正能量的現狀,也是“房地產是一場豪賭”的最有力佐證。

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拋開專業人士的心有不甘,但今天任何一個社會人都不能完全地“和房地產撇開關聯”:
1、居者有(或無)其屋,自然避無可避;
2、大到個人成功,“有幾套房子”是有力指代;
3、小叫家長里短,“房子有伐拉”可以衡量一個人;
4、連從不看【新聞聯播】的耄耋老娌,也知道“上海房子吃價鈿”。
每到這種場合,作為從業者的心情五味雜陳,如果你是上風上水,你的所有成功都是因為“運氣好”,你背后的膽魄、壓力、專業統統不值得一提;如果你是泯然眾人,被“奇視”的目光里更是亂燉,有譏諷有詫異有鄙視有懷疑。
一線城市房價從世紀之交開始的一路上揚,歧視就是一段夢幻的歷史。
房產投資成為這一代中國人貧富的撥河賽,無關力量無關學識無關機遇甚至無關拼爹,如果說高考是中國的社會公平之一,其實房產投資也是!
別說有沒有機會和本金,那些市區4000多的年代,那些“退稅+藍印戶口+低首付”的當口,那些“SARS&四萬億”的風口,錯過的人其實沒資格抱怨。
那些老城廂里“曾經有一次換房的機會在我面前,而我沒有珍惜”,也是變相地承認了自己今日不可比擬的主觀失策,而溫州人、炒房者也用財富神話來把“黃?!眱蓚€字洗成了金燦燦。
房價,改變了人的財富、生活、態度,更改變了人和人之間的財富級差、生活級差、態度級差!

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02
中國房產的特殊屬性已經改變


沒趕上房價那趟財富快車的所有盧瑟,自有對房價單邊上漲的內心陰霾;
“天道有輪回”作為失敗者的詛咒,在一只被驗證失敗中越來越輕微,但越來越對立。
不能陰暗地把從2003年開始的歷次調控看成是官僚和不作為,但事實證明當市場被全數點燃之后,要借助一道政策來徹底扭轉并不容易,何況很多政策或因為考慮不周全或“沒打到七寸”都被市場群起的化骨綿掌所架空,這倒是可以被稱為“專業中的不專業”。

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而從中央定調“房子是用來住的”開始,中國房產的終極屬性已經改變,只是因為過往的經驗主義使然,或者部分從業者的立場思維,還是不相信會有這么一天。
其實,如果中國房地產市場終有一天被老老實實,那么回顧誘因其實繞不開2016年“十一”,從9月30日到10月8日期間,全國范圍內的政策聯動收緊:
“京八條”中將首套房首付比例提升至35%,非普通自住房比例上漲到40%,二套房比例提高到50%,非普通二套房首付大幅上漲到70%。
上海的“滬六條”,要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。
深圳則是把非戶籍購房資格從3年社保提高到5年社保。針對通過離婚、結婚不斷地獲得購房資格來炒作樓市的現象,施行戶籍單身人士(含離異)限購一套住房,成為首個規范“離婚”購房現象的城市。
同時,對相關二線城市也做了針對性的調控措施。(不要小看對二線城市做部署的做法,這是調控以來第一次嘗試“把資金的出逃方向打補丁”的探索),雖然最終只是導致了——市場成交量在一段時間內減少但房價依舊堅挺,只能說房價的上漲冰凍三尺非一日之寒,那么對房價的管控和抑制有是冰凍三尺非一日之功。雖然從2017-2019年的各地市場局部行情依舊在,但新冠疫情及其背后中國管控的有力和成功,卻是實實在在地又讓房地產回光返照了整整一年,而且還是以瘋狂的方式。
千萬不要把中央政府的警示當耳邊風!

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03
上海,新房抽簽里的淘夢人


今天,中國樓市的顏心兩走已經不可逆轉,即使在曾經的“死多頭”代表人群中,也開始走向客觀地承認整體上漲行情基本結束,“分化”兩個字曝光的頻率越來越高。

即使最執拗的嘴硬者還只能堅守最后的多頭觀點:一線城市永遠漲,背后保護的避風港無外乎“北上廣深”,但是這道最后的晚餐一方面僧多粥少,另一方面也沒有“永遠上漲”的國際對標案例來給予底氣。
誠然,北京和上海為代表的一線城市,目前相對避險的高地優勢尚存:更好的經濟基礎、更好的城管水平、更好的人口所向、更好的產業集聚,一場童叟無欺的全球疫情,其實成為了優勢城市的最強背書,說疫情給了(或“救了”)北上廣深樓市一年多好光景,絕不為過。

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但是,北上廣深的相對俯視行情里,也并沒有像發放教堂福利一樣見者有份:
看起來“搖到就是賺到”的限價政策,因為概率、因為“打新”背后的資金實力、更因為杜而不絕的各種人為貓膩,開心的剛需是小部分,而且還要有“限價之下質量減標”的隱憂;
被“一二手倒掛”的二手房,并沒有在短期內因為限價而冷場,也沒有因為“二手房指導價”等措施導致房東心理防線被擊垮,河是河&岸歸岸的兩分,仍然在互不低頭的拉鋸著。
房東的篤定是因為“一線城市+不動產=稀缺”,購房者的無奈則是“看了好久沒有跌,而自己已經等不及”的回歸認命。
但樓市是一場戰役,雖然有個體的犧牲,但整體的占領才是最終的判決。
中國房地產市場的傻瓜也賺錢時代,肯定是過去了;
中國房地產市場還?!耙痪€城市不敗論”,讓一日之寒和一日之功去博弈吧!

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04
中國房地產是一個戲臺


公平與不公平是相對的。

有人懷念如夢的房產投資歷史,有人后悔當初的猶豫,但歷史不會
微服私訪到讓所有人滿意。
作為從業者,我們在這個舞臺上有機會抄近路,也拿到了相對大多數行業的薪酬水平;
作為土著,我們在“房產最值錢”的城市里,或依托父母或依托動遷,卸掉了一個大包袱;
作為70后,我們在房價還在起跑線的時候有了“屋檐下”,今天對后來人的感情很復雜。
房地產是一面鏡子,站在它的面前,如果不能抱著“出場過&獲得過”的平和心態,鏡子里的氣色、臉色都好不到哪里去,以為明知道“不可所有好事讓一個人獨占”卻還想著要得到更多,這猙獰表情可以想象。

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在我們“堪當大梁”的年紀,演過哪怕一次角色、得到過“大導演”的點撥、得到過同行的認可、得到過外行的艷羨、得到過觀眾的掌聲,都已足矣。
但房地產不可能伴隨我們一生,房地產行情也不能永遠單邊上漲,從業者的生活不能要求“永遠踩對了時代步點”,在分化的房地產時代,“投資有風險”終于不再是有口無心的擺設。
堅持下去的勇氣可嘉,但要有沿路熊出沒的心理預期;
半道換路的勇氣可嘉,把經驗進行化學反應是需要時間的。
直行和打彎,看到的都算風景。

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拋開那些“以讓人聽不懂為榮”的故作玄虛,投資就四個字:高拋低吸。
低吸的機會其實大把,遠到鶴崗進到環滬,但“底啊底啊底,到底在哪里”?
追漲北上廣也是個人自由,只是財力、資格、運氣,你能否同時“三溫暖”?
高拋更是一個技術難題,欲望是最長壽但不可及的理想主義。
戲和戲臺都有落幕的一刻,希望我們可以淡然圍觀。
中國房地產投機時代,結束了所以可以承認了;
中國房地產投資時代,可以不承認但請帶著敬畏前行。


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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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