凱德模式背后的地產資管邏輯

來源:今日頭條 2021-07-01 14:35:14

這兩天,凱德的一場重磅交易,讓旗下來福士這一標志性品牌再次成為市場焦點。

 

6月28日,凱德宣布向中國平安人壽保險出售其位于上海、北京、寧波、成都、杭州的6個來福士資產組合的部分股權。該資產組合總價值467億元,一系列交易完成后,凱德在各項目中的持股比例,從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%變更為12.6%至30%。

 

值得注意的是,凱德將繼續負責上述項目的運營及資產管理,并持續發展來福士品牌。

 

顯然,這樁股權交易是凱德“地產+基金”商業模式的又一次落地,也為業內貢獻了又一份“投融管退”價值閉環的完美樣本。

 

北京來福士中心

 

1

“資管模式”范本

凱德優質資產的超強吸引力

 

1986年,來福士品牌在新加坡誕生,隨后凱德將其落地中國市場。

 

2004年,中國第一座、全球第二座來福士——上海來福士正式開業。到如今,中國已經是來福士的“大本營”,全球10座來福士項目有9座落地中國。

 

本次合作涉及的上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場和杭州來福士中心,占據一線、新一線城市中心地段,與各城市的地鐵等主要交通樞紐緊密連結,區位優勢明顯。

 

這些項目運營期限少則4年,長則17年,通過凱德多年的高效運營,步入成熟期,成為當地的地標型綜合體。

 

凱德集團(中國)投資與投資組合管理首席執行官潘子翔透露,這6個來福士投資組合在2008至2020年間取得的基金管理費率平均約為62個基點。

 

作為能夠提供穩定經常性收益的成熟優質資產,來福士項目投資組合對于平安人壽的吸引力不言而喻。

 

對于這次關乎核心資產的股權交易,凱德集團首席執行官李志勤表示:“這是由凱德的商業模式決定的,是正常的資產再循環。”

 

據其介紹,凱德一貫以來的“地產+基金”投融管退商業模式已十分成熟穩定,在國際市場備受認可。這套模式的關鍵,正是凱德高效的運營能力和獨特的“REITs+PE”基金平臺。

 

具體來看,項目初期由凱德私募基金負責開發和孵化,隨后通過高效運營不斷提升資產價值和回報率。待項目進入成熟期,再通過凱德旗下上市房地產信托或第三方實現退出,在釋放成熟資產價值的同時,將所得資金用于再投資。

 

長寧來福士廣場

 

交易后,凱德將繼續持有6個來福士項目的股權,并負責未來的運營管理,推動其商業價值進一步增值與釋放,為投資伙伴帶來長期穩定回報。

 

“品牌賦予物業靈魂。我們會繼續做大、做精來福士品牌,使之持續服務于廣大顧客和合作伙伴,并貢獻于城市更新”,李志勤強調。

 

從另一個角度,李志勤認為,凱德的“核心資產”是人和專業團隊,是長期積淀的項目管理與基金管理方法論,是國內外市場積累的口碑。正是這些軟實力和無形資產,讓凱德能夠通過專業運營,讓資產不斷增值,實現多方共贏。軟實力,也是凱德下一階段增長的動能。

 

無疑,商業地產的“投融管退”閉環,其中“管”是非??简災芰徒涷灥暮诵囊画h。

 

杭州來福士中心

 

不僅如此,此次攜手平安人壽,可視為凱德深入推行本地化運作的關鍵一步。

 

據李志勤透露,凱德正在探索借助國內資本,擴大在華資管規模。“集團雖然擁有成熟的國際資本平臺,但以往的合作伙伴多是境外投資機構,隨著國內募資活躍,凱德也在積極尋求與志同道合的國內伙伴深入合作,讓我們的投資者基礎進一步多元化。”

 

目前,凱德旗下共管理6支上市房地產投資信托基金(REITs)和商業信托,以及20多支私募基金。截至今年一季度末,凱德的基金管理規模增長至792億新元。

 

值得一提的是,凱德近期在中國獲得了私募股權基金管理人資格,能夠在中國募集人民幣基金,并提供基金管理服務。

 

凱德在不斷夯實其“地產+基金”模式的護城河。

 

2

長期深耕中國

持續壯大的凱德“資管”圖譜

 

1994年,凱德以上海百騰大廈為起點,開啟布局中國之路。27年間,中國已成為凱德最重要的核心市場,在一次次的業務開拓與調整升級中,凱德也充分展現了其“長期深耕中國”的前瞻性戰略眼光。

 

  • 千禧年開始深耕商業地產,試水購物中心REITs:2006年,凱德中國信托(CLCT)在新交所上市(彼時叫凱德商用中國信托“CRCT”),成為首個投資于中國購物中心的房產信托基金,凱德MALL·望京、凱德MALL·西直門等項目成為其在中國市場試水資產證券化的樣本。

 

  • 確立綜合體戰略,開始加大在華投資2013年,凱德明確以綜合體為未來發展方向,這在當時極具競爭優勢。來福士項目在此期間發展提速,繼寧波、成都來福士廣場開業之后,深圳、重慶、上海長寧來福士開始動工。

 

寧波來福士廣場

 

  • 深化五大核心城市群布局:2018年,凱德以83.65億元向印力出售20個位于非核心城市的購物中心,所獲資金用于強化北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局和規模優勢,再次鞏固夯實其在五大核心城市群的業務布局。

 

  • 整合星橋騰飛,產業鏈再延伸 :2019年,凱德以110億新元收購星橋騰飛,將產業鏈延伸至產業園區、工業及物流地產等資產類別。2020年,原CRCT更名為凱德中國信托(CLCT),并收購了凱德旗下的五個產業園區,這是CLCT首次進軍產業園區項目。

 

騰飛蘇州創新園

 

而今,邁入“十四五”階段,凱德將在既有的商業、住宅和城鎮開發、服務公寓等核心業務基礎上,瞄準“新基建”機遇,開辟新經濟資產賽道,助力中國經濟轉型發展和城市建設。

 

根據凱德披露,本次與平安人壽的交易將實現資本回收超過20億新元,部分資金將用于投資數據中心等新經濟資產類別。

 

按計劃,未來幾年凱德在中國的新經濟資產規模,將從2020年底的15億新元擴大到50億新元,投資重點涵蓋產業園區、物流和數據中心,為集團發展和持續增長注入動能。

 

基于上述投資戰略,凱德在今年4月宣布以36.6億元收購上海一超大規模數據中心園區。該園區位于閔行區中心地帶,全部建成后總建筑面積可達7.5萬㎡,服務的主要客戶包括中國兩家最大的電信運營公司。

 

截至目前,凱德已經在北京、廣州、上海、大連、蘇州等城市布局數據中心、產業園區、工業及物流地產。

 

位于上海閔行的數據中心園區

 

在此之前,凱德還于3月宣布了集團業務重組計劃——將旗下投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資管理”,在新加坡證券交易所上市;同時將集團的房地產開發業務私有化。

 

這意味著兩大業務板塊可以各自聚焦發力,擁有更大的靈活度和敏捷度,同時又依托凱德集團內的業務生態體系,實現協同互補。

 

特別是重組后將新上市的投資管理公司,預計將成為亞洲最大的房地產投資管理公司,也是全球第三大上市房地產投資管理公司,從而真正成為李志勤口中“輕資產、資本高效”的企業,為未來“輕裝上陣”不斷擴大管理資產規模奠定基礎。

 

無疑,這是凱德集團轉型的重要里程碑。目前,重組工作正在穩步推進中。

 

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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