房地產行業是如何洗錢的?

來源: 天機奇談 2021-06-03 11:28:11

去年開始,無論是注冊公司還是個人儲蓄卡,都在銀行開戶階段要求非常高,近乎苛刻。

 

如今的監管政策越來越嚴,越來越完善,雖然多少會給普通老百姓造成不便,但這對于整理金融監管和老百姓的長期利益來說,是好事。

 

尤其是在反洗錢方面,近些年,已逐漸建立起一整套有序的反洗錢體系。

 

今天的文章,主要是房地產領域洗錢方式的匯總和探討,相關案例、數據和手法,和體制內從事反洗錢的朋友探討過。

 

 

 

NO. 1|壹

 

 

今年以來,房地產行業的水泥、鋼材、砂石等原材料價格暴漲,不少房企的供應商要求一次性付款后再交貨,或者現金付款。

 

這除了涉及偷稅漏稅以外,還極可能涉及洗錢。為什么要洗錢,因為非法資金(黑錢)只有漂成白的,才能入袋為安。

 

據目前市場上公開的信息,漂白的手續費高達25-30%

 

房地產洗錢一直是一個全球化的問題,2019年一份統計報告的統計數據,在全球房地產市場中,每年約1.6萬億美元,約合11萬億人民幣的房產交易是洗錢交易。

 

如,在此次供應商要求的現金交易中,房企可以將500萬未經漂白的黑錢,直接以現金方式付給供應商,供應商將500萬化整為零,在不同的時間段存入多個個人賬戶,既避免了交稅,又能將黑漂白,典型的化整為零。

 

有人會問,房企哪來的黑錢?其實,資金密集型的行業,一直是黑錢的最愛,房地產、互聯網等行業。

 

每年都有大量的黑錢流入房地產行業,以各種各樣的方式在漂白。

 

以安溪電信大佬為代表的殺豬盤,每年都有大量的資金到廈門、深圳、杭州等地大量買房。在2017年前,廈門等地的售樓部經??梢钥吹揭黄毡楝F象:

 

二三十歲的年輕人在各大售樓部買買買,少的就掃個四五套總價千萬以內的普宅,多的十幾二十套;有的干脆買個五千萬以上的豪宅,部分區域的豪宅,被從幾千萬炒到一兩億。

 

資金少的,直接車后備箱拉一麻袋到售樓部,讓銷售幫忙存到銀行的事也沒少發生;資金多的,有的從公司賬戶上走,有的從多個個人賬戶上先后匯入房企公賬,甚至不少是現金付款。

 

有的直接將黑錢全款買房,有的將黑錢做首付買房,多買幾套,按揭和月供用黑錢慢慢填。要填月供和按揭款,就要有合法收入來源。

 

弄個兩個公司,相互簽合同,有了營收名目后,每個月走一些賬,并將這些錢以工資和獎金的形式,大量散到公司掛的“員工”賬戶內。

 

之后將這些賬戶內的錢聚攏,作為合法收入,去填月供和按揭款。這也是近年來,銀行收緊個人和公司開戶的原因之一。

 

將黑錢變成房子,多年后轉賣套現,演變成合法的資金,既把黑錢漂白了,又享受房產升值的收益,一舉兩得。典型的化整為零拆分購房。

 

 

 

NO. 2|貳

 

 

還有一種是外行人看不懂的,明面上虧本的房產投資,也是洗錢常用的手法。
 

大量地買商鋪、寫字樓、SOHO和房企用完的售樓部等,因為量大,總價高,這類難賣的產品價格反而好談,通常五折留著買入。

 

如商鋪,房企每套標價400萬,但實際200萬買入,一年后更名以190萬賣出,怎么看都是虧本的,但市面上漂白的成本可是25-30%

 

一年后以190萬的價格更名賣出,相當于只用了5個點就把資金成功漂白。成本又低又安全。

 

買的量又大,足夠賣好幾年,拉長時間長度,慢慢漂白。

 

常見的幾千萬上億資金,去購買房企項目用完的售樓部、寫字樓等,然后出租或整改做運營。這類就是典型的用非法資金,獲取合法租金收益。

 

甚至還會在買完房后,將毛坯房進行豪華裝修,然后以高價售出,既能漂白更多的資金,又能賺取高收益,典型的將非法資金用于裝潢增值。

 

在行賄、受賄這類非法所得資金的案例中,經??梢钥吹降默F象是這樣:

 

第一種,受賄方指定某個區域或樓盤的房子,行賄方將其買下,做在受賄方指定人名下,根據受賄金額大小,或做首付款,或全款;多年后,受賄方將房產轉賣,變成了賣房的合法收入。

 

第二種,受賄方將其名下的房子掛出,準備出售,行賄方以遠高于市場價接盤;或者,受賄方將房產掛牌出售,買方是受賄方的可靠親信,成交價也遠高于市場價,但過程中替買方付款的,是行賄方。

 

如此一來,既收到了合法的賣房款(受賄款),房子也還在自己人手中。

 

還有更絕的,受賄方并非真出售房產,而是將房產掛牌,并和行賄方簽訂買賣合同,約定全額付款,行賄方下高額定金,合同約定違約雙倍或三倍賠償;

 

一段時間后,行賄方順利違約,爽快地付給受賄方高額違約金,違約金就成了受賄方的合法收入。

 

還有第三種,是資金量大,要追求安全,所以通常利用房企及關聯企業進行漂白。這種操作接下來細說。


 

 

NO. 3|叁

 

 

利用房企及關聯企業漂白的,又細分為幾類。
 

第一類是商票,在房地產行業,商票是運用較廣的一種工具,商票由房企簽發,委托由銀行以外的付款人在指定日期無條件支付確定金額給收款人或持票人的票據。

 

有些非法資金就盯上了商票,以九折的價格,現金的形式從上家接收后,再以八折甚至更低的價格去轉賣,或者等房企兌付變現,成功將資金漂白。

 

第二類,涉黑非法資金進入房企,房企和資金方控制的企業或個人簽訂合作合同,如簽訂虛假土方平整及填砂工程施工合同等。

 

之后房企將資金以項目工程款的形式,打到資金方指定的公司賬戶或個人賬戶,漂白后的資金,由資金方自行分配。

 

當然了,這也可以是園林綠植款,可以是勞務合同款,也可以是各類合作款......2021年3月19日,央行發布的懲治洗錢犯罪典型案例中,就有這類典型操作。

 

第三類,房企做大了,總有一些保護傘,俗稱白手套。白手套用非直系親屬或親信等人的名義,注冊公司,和房企簽訂巨額合作合同。

 

房企將行賄款及分紅等,以合作款的形式打到白手套關聯的賬上,白手套將其大量用于購房、提現等。

 

或者,白手套的子女等在海外,通過離岸信托等方式,在境內、海外生活所在地開設企業,從房企以公司合作的形式套取資金,并將其轉移至海外生活所在地,用于購置房產等,常見于美國、加拿大和英國倫敦、澳洲等地。

 

若是多年后,白手套不慎落馬,坐牢幾年,但能查出來的資金,寥寥無幾,反而是子女等人在海外十分瀟灑,“經商”能力一流,賺得盆滿缽滿。

 

金額十分巨大的,干脆就自己做房地產公司,找個人站臺,自己站在背后做實控人,不出面。

 

近年上市的一家房企中,美女老總背后的實控人,資金就來源于他老爹巨額的受賄款,后來這位實控人的老爹落馬了,查出的金額僅有幾千萬,吃社會主義大鍋飯去了。

 

但實控人早就把資金轉走,以投資房企的形式成功漂白。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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