商業地產定位規劃,決定著項目的生死存亡!

來源:飆馬商業地產 2022-03-10 10:44:49


許多商業地產對于“定位”這個詞的理解各有千秋,同時也有共同的認知。通俗一點的理解是,定位,那就是目標的意思,就是我這個商業項目具體的目標是什么,準備做哪些人的生意,這樣的一個意思。深刻一點的理解則是,商業項目,針對區域內消費客群的消費需求和特點做充分的了解,然后有針對性的制定出符合他們需求的商業服務。

商業地產的定位對商業項目至關重要,決定著項目的生死存亡。近年以來,中小商業地產普遍重視項目定位,尋求走科學合理的商業發展路線,告別之前松散、粗放式的商業混戰狀態。很多地產商比較缺乏定位經驗,對于定位的理解和認知就是簡單地停留在表面上的,在這里,飆馬商業地產就不得不對此說一說了,作為一個投資上億甚至十幾億的商業項目,在定位上可不能如此的馬虎隨意,你想要把握住消費者的需求、獲得消費者的認可并創造業績,你就得做出你最大努力,而不是過于樂觀的把操作商業項目想的有多么美好。要問商業項目的定位到底是什么,每個商業的定位都不一樣,但是定位的獲得方式卻大體是一樣的。


對于未建成的項目前期定位流程大體上是這樣的:

首先,對于定位,要從外部進行一個全方位的市場調研。包括但不局限于項目周邊大約3~5公里范圍內的消費群體進行調研,常住人口、流動人口,消費者大致的收入情況、可支配收入水平、男女比例、職業、兒童的大致數量等。消費行為習慣、消費愛好等進行一個訪談。

其次,是區域內競爭對手的一個調研。深入到對手項目內,作為一個普通的消費者眼光,在合理不干擾對方政策經營的情況下,仔細的收集信息,最大限度的去充分了解競爭對手。

最后,通過政府部門訪談了解一些區域內目前的和以后的規劃問題,了解針對商業的支持政策等問題,以及獲取一些區域內的對外開放的統計信息。

對以上獲取的信息進行匯總分析,這么一來,項目的定位大致的藍圖就會有了,總結出一個最符合的精準定位,項目的運營王牌就是它了!這是前期定位的一個大致的流程,也許會有人說這個流程看起來很簡單,沒什么難度,操作起來應該也不會有啥問題,但是為何很多中小商業地產商就是做不到呢?答案是精髓往往就隱藏在細節里面,比如在最基本的對消費者在某個地方消費進行的市場調研工作,需要花很多時間去蹲點和觀察,同一個地方,在不同的時間段,消費者的消費行為有哪些變化和主要的特點?5公里范圍內的商業細分調研,服裝百貨、餐飲食品、休閑娛樂、兒童業態這些常見的主要業態具體的商業總規模是多少?一共有多少家?單店面積多大?一天的人流量多大?客單價是多少?等關鍵性調研信息,這些信息會對你自己日后經營項目大有用處,因此調研統計工作的細致程度決定著項目的成敗,不能有一絲馬虎,每一步都需要嚴謹、專業,只有這樣才能得到比較準確地調研數據,分析得出精準的項目定位,商業地產是一環扣一環,定位成功了,就決定了招商的成敗關鍵,接下來的招商就按照定位來開展,最后再到運營。這里面每一步都不能有差錯,商業地產就是需要這樣的步線行針、策無遺算,才能保證穩步前行。


案例分析:長沙梅溪新天地

概念定位:漫時尚,輕度假

總體定位:集購物休閑、主題游樂、文化藝術、旅游觀光為一體的商旅文城市綜合體

功能定位:時尚購物、創新餐飲、藝文娛樂、休閑社交、綜合配套、生態景觀等

梅溪新天地在長沙三環線東側,屬于城市偏遠區域。步步高在此開發建設的70萬㎡ 的商旅文綜合體,在于輻射長沙市區乃至周邊市縣消費客群。借此推動區域開發價值的提升,帶動周邊土地和住宅價格的上升。梅溪新天地擁有中部地區最全的快時尚品牌、長沙購物中心唯一國際賽事標準真冰場、中國首創O+O書院梅溪書院、中國最大飛行體驗館等。還擁有包括全聚德、上井、CHAPS等在內的,共計50家首次進入湖南的商家品牌。目前,各項運營指標持續向好,1-9月客流增長10%+,GMV增長30%+,項目已提前兩年結束培育期進入盈利期,成為步步高集團持續盈利的重要增長點。


文章來源:飆馬商業地產

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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