商業地產項目選址:我們不能忽略的諸多要素

來源:飆馬原創 時間:2018-11-30 作者:飆馬

 商業地產項目選址:我們不能忽略的諸多要素

 

商業地產項目的選址,對開發商來說并不陌生。在實際操作中,很多開發企業并不清楚怎樣去選擇商業項目的用地,或是拿到一塊地后,基于城市規劃、開發周期、利益驅動等原因,在缺乏進行市場調研的情況下,直接進行商業項目開發。這樣激進的做法,會給后期商業地產項目的招商、銷售乃至運營管理,帶來許多不可逆轉的弊端,需要引起我們的重視。

商業地產項目的選址,有一種很流行的說法:地段、地段、還是地段。一個商業項目的成功與否,在選定了地點的那一刻基本上已經確定他的未來。地點選得好,項目就成功了一大半。這個說法或許過于言重,但也有一定的道理。那么,什么樣的地塊適宜建商業項目,或者說,怎樣選擇商業項目的用地呢?在此,飆馬機構運用近20的實操經驗,為您簡單梳理一下。

商業項目的選址大致可以分兩步進行:

第一步:城市的選擇。

選擇商業地產項目開發城市時,要考慮該城市的經濟水平、當地政策、文化狀況、自然環境、市場供求和購買力水平等多種因素。只有充分考慮這些因素,綜合取舍,再結合本企業的經濟實力、發展規劃等,才能選擇合適的城市進行項目開發。

第二步:項目區位的確定。

商業項目的選址不同于住宅項目,項目區位的選擇在貫徹方便顧客原則的基礎上,應從用地區位和交通人口狀況、用地物理狀況、規劃超前性分析三個方面進行重點分析。

1、用地區位和交通人口狀況分析主要用于判斷項目用地是否具有開發價值。需要收集用地周圍必要的經濟和人口基礎資料,這主要包括以下五個要素。

1)購物人口分析。包括人口的收入、購買力狀況、消費習慣、消費心理以及人口的增長變化情況。

2)交通易達性。即交通便捷程度,主要取決于購物者從起點(一般是家里)到項目地所花費的時間。

3)區位情況。在城市中所處的位置,及周邊現有商業情況等。

4)用地選擇。包括城市交通系統是否支撐、能否提供足夠的停車位、市政設施是否支撐、服務半徑等因素都應重點考慮。

5)用地經濟狀況評估。不僅要分析論證其經濟效益的可行性,還是考慮其社會效益的可行性。

2、用地物理狀況分析是在完成以上內容的分析后,還需要進行實地調查,對用地的規模、形狀、整體性、地形特征、高差變化和地段的可進入性、視覺可見性、地段周圍環境等因素做進一步分析,判斷其是否適合進行商業項目開發。

3、規劃要有超前性,是因為商業項目考慮的是長期盈利,地塊在未來城市發展中處于一個什么樣的地位對商業項目的未來發展起著至關重要的作用。本階段應重點分析的內容包括:擬選地在城區規劃中的位置及其商業價值;是否靠近大型機關、單位、廠礦企業;未來人口增加的速度、規模及其購買力提高度;是否有“集約效應”等。

從以上內容的分析可以發現,商業項目的選址對項目的成敗確實起著重要作用,決不能盲目地選地從事商業項目的建設,一定要認真選擇、慎重對待,即便是通過政府招拍掛程序獲得的土地,也需要請專業公司提前介入,根據土地的屬性、區域、區位、地段,來選擇最符合市場的業態,按部就班進行開發。

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