百貨商場能否轉型家具建材商場?

來源:飆馬原創 時間:2018-11-16 作者:飆馬

如今,住宅地產市場在經過多輪政策調控,以及國家對廉租房建設力度的加大的情況下,市場風險和壓力逐漸增大,很多開發商為了規避風險,將目光轉移到了商業地產上。近幾年來,商業地產在國內遍地開花,眾多體量大、業態豐富的商業地產給人們的生活和休閑帶來了便利,一個個商業地產項目的成功,更加劇了開發商投資商業地產的信心。
 
商業地產項目真的如想象中那么好做嗎?答案是否定的。住宅地產注重的是區域、環境、交通、戶型、景觀、配套等等,而商業地產項目的開發,考慮的問題全面而復雜,除了投資者之外,還要考慮經營者、消費者,考慮到周邊經濟環境、競爭項目、交通區域、人口收入等等,最重要的一點是,我們開發的商業地產目的是什么?是為了銷售還是后期商業的運營?如果是運營,我們的業態如何定位?項目精準的定位,是后期運營成功的基本保證。
 
近日,有客戶咨詢我司——能否將一個瀕臨失敗的百貨商場項目改成建材市場業態來經營。這個問題讓我們產生了諸多聯想:這個百貨商場在建設初期沒有經過市場調研嗎?沒有進行項目定位嗎?為何會造成難以為繼的局面?是招商的原因還是當初的定位就有問題呢?當然,這些都是題外話,現在深究已經晚了。
 
還是回到原題,百貨商場到底能否改成建材市場繼續經營呢?先不論項目位置、定位、消費能力、同類競爭情況等諸多因素。在假定此項目位置完全俱備改成建材市場的外部條件下,我們單對兩者的設計規范要求進行對比,看看百貨商場的硬件條件是否滿足建材市場的要求。
 
1、關于層高
百貨商場的賣場凈層高一般在3.6米以上即可;而建材類市場層高要求在8米以上;家居類要求在5.5米以上。這一點上,百貨商場是難以滿足建材市場的要求的。
2、關于柱距
百貨商場柱距在8—9米以上;建材市場柱距要求在10米以上;而家居類市場要求在8米以上。這一點,百貨商場勉強達到建材市場的要求。
3、關于樓板荷載
百貨商場的樓板荷載在500KG/m2;建材市場的首層承重要求達到2500KG/m2。由此可見,百貨商場的樁基不適于建材市場。
4、關于收(卸)貨區
建材市場的收(卸)貨區的樓板承重要達到5000KG/m2,百貨商場對卸貨區的承重沒有特殊要求。
5、關于貨梯
百貨商場一般安裝普通大型貨梯即可滿足要求;而建材市場由于其建材重量、體積的特殊性,要求貨梯面積大、載重量大,普通大型貨梯無法滿足其要求。
除此以外,兩者對倉儲、出入口等細節處的要求也各不相同。通過以上的比較可以發現,將百貨商場改成建材市場具備非常高的難度,可操作性不大。
 
那么,開發商究竟應該怎樣避免出現類似的情況呢?這里就要強調專業公司的重要性了。以文章開頭提到的開發商為例,目前我們尚不了解他們百貨商場的建筑具體數據,所以對能否轉型家居建材商場無法做出判斷,但從以上百貨類商場和家居建材類商場對商業物業的不同要求來看,項目轉型的可能性不大,估計應該要在商場本身找尋原因:比如是不是業種搭配出了問題?還是人流動線、經營策略、運營管理出了問題?必須到了實地結合項目現狀才能作出診斷,對癥下藥。
 
通過分析上述案例,飆馬中國商地產顧問機構策劃專家建議:當商業項目經營不利時,切勿盲目轉型,一定要先請專業公司對項目進行全面診斷,綜合分析各方面因素后,找出解決方案,對癥下藥。究竟應該怎樣行事?不只需要經過專業公司的診斷和調研分析,更要結合專業策劃師扎實的的專業知識和多年的操盤實戰經驗才能完成,切記盲目行事。
 
現階段的事實是,越來越多的商業地產開發商是由住宅地產開發商轉變而來的,更有許多開發商是其它行業半路轉投商業地產旗下的。像這類開發商,對商業地產知識了解甚少,更不懂得怎樣進行商業項目選址和策劃定位。這時,邀請專業公司參與是非常明智的選擇。專業公司深耕于商業地產,對項目選址、市場調研、策劃定位、規劃設計、招商銷售等方面,都有著深厚的理論基礎和實操經驗,他們可以為開發商提供專業的建議和謀劃,從而規避商業地產開發各環節中可能出現的問題,更利于商業地產項目的成功。

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