商業地產下沉三四線背后的憂患思考

來源:飆馬(中國) 時間:2014-10-11 作者:未知

核心提示:盲目按照一二線城市的操盤經驗來開發三四線城市只會水土不服,一切都要遵循三四線城市的市場規律,以市場和消費者為準繩。

 
一二線城市商業高負荷的現狀,以及三四線城市的市場空白和廣闊的消費潛力,讓許多開發商將觸角延伸至三四線。而進入百城時代的萬達也將大部分開發項目集中在四川廣元、河南安陽、黑龍江佳木斯等三四線城市,把住了三四線城市的“入口”。
 
作為專注于三四線城市的商業地產策劃公司,飆馬機構認為,開發商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場前景,較低的開發成本和地方政府的優惠與支持,但無論是從一二線轉投到三四線,還是直奔三四線的開發商,都要認識到三四線商業地產開發的特殊性。
 
一二線城市的商場、購物中心一般追求的是時尚、新潮、快節奏,這與一二線城市年輕人所占比例有關。而三四線城市由于經濟水平相對較低,城市年輕人多外流現象,因此,三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購物中心的業態組合要偏向“生活“、平價。
 
消費特征不同,也意味著三四線城市購物中心的定位會和一二線城市有所區別。一二線城市的城市空間大,購物中心需要細分消費者,才能避免同質化競爭。而三四線城市的購物中心很少走高大上路線,又由于人口基數有限,主題、特色購物中心開發也需謹慎,總而言之,三四線購物中心開發講究“全”和“一站式”,全品類、一站式的購物中心相對而言市場風險較小。
 
但講究“全”并不代表體量要大,更大的體量意味著更大的品類規劃空間和更強的驅動能力。然而,由于三四線城市人口基數小,消費外流的情況也非常普遍,城市整體商業的總購買力、市場規模相對有限,且由于城市流動性較弱,該購買力和市場規模的擴張彈性也會相對較低。因此,要適當控制體量。
 
國內的商業地產項目,除極少數實力雄厚的開發商全部自持外,大部分都采用租售并舉的方式回籠資金。通常售后返租項目的返租比例在8%-10%,而三四線城市商業發展緩慢,租金水平較低,實際市場租金回報僅在3%-4%。所以對開發商而言,在前期需要做好相關的財務測算,確定好銷售模式,是售后返租還是直接銷售,采取售后返租時就需要在培育期做好租金補貼的準備。同時在定位時就要考慮銷售與持有商業之間的關系,可以將持有部分的商業與銷售的商業街在空間上區隔開來,以確保持有部分商業經營不會受到影響。
 
三四線城市正成為商業地產擴張的新“藍海”。但想要成功遨游這片藍海,飆馬機構認為,盲目按照一二線城市的操盤經驗來開發三四線城市只會水土不服,一切都要遵循三四線城市的市場規律,以市場和消費者為準繩。

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