特色小鎮開發建設必須堅持3大原則并警惕6大問題!

來源:飆馬商業地產 時間:2018-01-22 作者:P.M

本站訊  上周(1月15日至1月21日)共有3家來自全國各地的開發商或品牌商,通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。

 

尋求服務的項目分別是:1、山東魯能集團在海南?陂_發三個商業地產項目,一是海藍椰風六期,旅館用地,規劃建筑面積22萬方;二是海藍福源西區紅色美麗匯項目,體量18萬方,全商業;三是海藍福源泰山9號,24萬方綜合體,涵蓋住宅、商業、旅游等等,打造健康體驗街區。需要相關招商運營服務。2、福建建發地產,準備在武夷山拿地開發特色小鎮項目,欲尋找相關的策劃顧問公司。3、黑龍江黑河兩個項目,綜合體項目2萬方,另一個項目為中俄國際珠寶城,體量60萬方,欲尋求策劃顧問公司合作。

 

 

近兩年來特色小鎮比較火,今天飆馬商業地產就和大家談談特色小鎮。

 

住建部公布第一批127個特色小鎮以來,特色小鎮的發展超岀想像,各地培育和建設速度很快,出現了浙江、貴州等一批示范小鎮。但在探索中,問題也不少,有些脫離實際,盲目建設,生搬硬套等。建設中的一系列問題如何解決?為什么會出現這樣的問題?本文,飆馬商業地產將對這些進行深刻分析。

 

一、精準建設特色小鎮為什么如此重要?

 

1、特色小鎮能破解中國經濟發展的瓶頸。

 

對產業轉型升級、改善人居環境、提升城鎮化質量都有好處。當前,中國區域發展不平衡,資源過度集中,產業、資金、技術、人才高度集中在大城市,影響了經濟均衡發展,而特色小鎮既能疏解大城市的部分功能,也能構成城市周邊的綜合承載力,加快資源要素的集聚,從而統籌城鄉,縮小城鄉差距,成為提高有效供給和擴大內需的新動力,F在經常提新舊動能轉換,我認為特色小鎮就是新舊動能比較好的轉換。

 

2、特色小鎮能讓公共資源配置更合理。

 

一方面,一些大城市的“城市病”造成住房困難、交通擁擠、空氣污染嚴重;另一方面,一些中小城市教育衛生醫療資源緊缺。解決這一問題,就要給小城市和新農村同樣提供良好的公共資源。但農村完全按城市標準配置公共資源不現實,怎么辦?特色小鎮作為城市與農村的連接,或者叫中間地帶,可就近解決租房、交通、就醫就學等問題,吸引年輕人、大學生回鄉創業,就地成就科技創新事業,F階段,農村人口不可能到城市做高科技,但在特色小鎮可以從事一些服務業,這樣,不僅大城市的功能得到了疏解,人口遷移的成本也能降下來,這是在為小城鎮“添色”,為大城市“減負”。

 

3、特色小鎮能為逆城市化做準備。

 

從美國、日本等國的發展看,城市化率超過70%,就會出現逆城市化趨勢,而承接大城市的人口轉移,主要是衛星城和小城鎮,F在我們的生活節奏變了,強調慢生活,退休的老年人需要健康宜居,小鎮生活恰好為他們所歡迎;年輕人在忙碌了一周或者在假期,需要放松,這兩方面的需求,特色小鎮都能滿足。如嘉善大云鎮地處上海周邊,按照上海“缺什么、什么”的思路,發展旅游休閑小鎮,承接上海周末的休閑人口;嘉善楊廟鎮建設倉儲物流小鎮,90%的倉儲物流與上海對接,再輻射到浙江、江蘇、安徽,現在嘉善抓住長三角一體化發展特色小鎮,已吸引上海的中學到本地開分校,社保兩地都可通用。

 

 

二、想建好特色小鎮必須堅持3大原則!

 

1、要按自然稟賦和歷史文化內涵建設。

 

本色之美,在于自然,特色小鎮只有植根自然才有生命力。如華僑城規劃在云南大理、麗江、騰沖、普洱等地,借助古鎮古村等自然風光,構建特色小鎮;在京杭大運河沿岸,挖掘自然遺產,按歷史文脈建設特色小鎮,F在,全球知名的小鎮,絕大多數是依托自然、歷史、人文、非物質文化遺產建成的。

 

2、要抓住特色產業精準建設發展。

 

特色小鎮的建設,一定要區別于普通小鎮的建設,它應該相對獨立于市區,區別于行政區劃和產業園區的概念。除了歷史文化悠久之外,特色小鎮一般都具有明確的產業定位、文化內涵、旅游和一定的社區功能。因此,建設特色小鎮不在于規模多大,而在于有沒有特色。我去過一些旅游景區和小鎮,旅游紀念品千篇一律,不轉變這種模仿的開發模式,有何特色可言?沒有特色的小鎮是很難吸引人的。也有一些企業已經注意到這個問題,如在河北規劃建設足球小鎮,它本身就有足球俱樂部,還有一些地方建設通用航空小鎮、葡萄酒小鎮等等,都以其特色而很難讓對手模仿;浙江藍城在規劃設計小鎮之初,就確立了現代農業、養老、健康等特色產業,并把他們的學科帶頭人也引到鎮內,讓特色產業跑不了、搬不走,無法復制。

 

3、要留得住人。

 

留得住人的小鎮起碼要具備三個條件:第一,有工打,有房;第二,子女能有一個好的教育,老人有一個醫療、養老的保證;第三,游客能享受便利的交通和其他服務。除此之外,小鎮要縮小貧富差距,讓各階層和收入不同的家庭,都能享受到良好和平等的生活服務,讓城市目前還實現不了的人與人的包容關系,貼得更緊、更能融合共享發展,F在,一些特色小鎮在規劃建設中,就強調為特色產業提供產業工人,如浙江藍城的農業小鎮、華僑城的旅游小鎮,都能吸引新的產業工人,提高農村人口素質,這是小鎮能長久發展的保證。

 

 

三、警惕這6大問題:亟待解決!

 

1、要呼吁有關部門為“特色小鎮熱”降溫。

 

近一階段,有些部門提出要建200個民族特色小鎮、2000個少數民族特色村寨;有些機構提出要建1000個旅游小鎮;有些機構提出要建500到600個文化小鎮;有一個省提出要建105個特色小鎮;有個設計機構甚至提出有設計5000個特色小鎮的能力。這里面,有些是重疊的,有些是交叉的,有些為重復申報,同質化非常嚴重。但按住建部、發改委、財政部的“147號文”,到2020年,全國才爭取培育1000個特色小鎮。這么大的規劃和建設量,我們把它放在哪里?這些小鎮是不是真正值得建?建成后會不會造成巨大的浪費?依我看,以量化的指標和“大躍進”的速度發展特色小鎮,既不切實際,也會造成無法彌補的損失和后遺癥。

 

2、要防止“房地產化”。

 

特色小鎮不是新一輪跑馬圈地蓋房子。特色小鎮一旦“房地產化”,就會背離初衷,拉高土地成本,最后演變為一窩蜂上馬,帶來不必要的小鎮庫存,尤其是一些規劃未達標、脫離實際的特色小鎮項目,現在下馬比上馬后形成浪費更為明智,也更為緊迫。

 

3、要防止“長官意志”。

 

在特色小鎮建設過程中,政府不能大包大攬或過度舉債,要營造一個市場主導、分工明確、政企有效合作的氛圍,使特色小鎮建設能提供有效供給,滿足群眾的真正需求。我認為,這也是供給側結構性改革的一項內容。

 

4、要綠色宜居發展。

 

特色小鎮不僅要宜業,也要宜居,要用新技術、新材料、新業態發展,尤其是一些綠色小鎮,要考慮多用綠色建材和部品,使特色小鎮做到低碳節能可循環發展,并且盡量按照綠色建筑和產業化、集成化的標準進行。

 

5、要金融創新。

 

特色小鎮的建設從規劃設計到項目建設,再到運營管理,都要有因地制宜的金融解決方案,創新并設立非物質遺產保護、歷史文化保護、生態保護、疏解和承接大城市功能等專項的金融產品,拓寬金融支持渠道,支持特色小鎮創新發展。

 

6、要有考核和退出制度。

 

對規劃設計和選址不合格的小鎮,或自然地理不適宜發展的特色小鎮,應制定退出名單。通過第一批、第二批申報成功但考核驗收不合格的,也應在下一步工作中停止政策支持,建立退出機制,使特色小鎮名副其實,像我們的古人一樣,給子孫后代留一筆財富。

 

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