園區運營,做時間的合伙人

來源:園區在線 2022-03-04 13:53:11

與地產開發追求高周轉規模擴張不同,園區運營更講究「慢工匠造、精雕細琢」。項目操盤手需熟知城市發展脈絡、精準把握區域經濟發展動向,做「空間的服務商,時間的合伙人」——即在提供優質空間產品和產業配套服務的同時,與時間做朋友,與企業共成長,享受城市發展帶來的資產溢價。



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園區發展是多方因素共同作用的結果


做園區運營,我們總是習慣將園區發展的好壞歸結為團隊的運營水平。


但在園區在線(ID:YQZXGZH)看來,一個園區發展順利與否,是多個方面因素共同作用的結果,團隊的運營水平只是其中之一,起到決定性作用的往往是城市的發展和區域的成熟度。因為成熟的地段往往意味著對人才、資金、產業具有強大的吸附力,地處商業活動和社會活動中心也有利于企業迅速開展業務。好地段的園區招商、資源整合、資產升值都顯得水到渠成,園區發展通常不會太差。



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與時間為伴是園區運營的最優解


雖然地段很重要,但做園區的都知道,產業園區大都地處城市郊區,交通不便,配套不足,加之前期產業氛圍尚未形成,好企業、好項目難以招引,租售價格也大打折扣。


園區既無法從開發中獲利,又不能享受企業成長帶來的附加值。這就要求園區必須立足長遠,設計長周期模式,做時間的合伙人。


比如,杭州的未來科技城建設之初區域不成熟,人氣不旺,盡管建設了大量的產業載體,但企業招引十分困難,園區整體空置率極高,2012年,區域租金商不足1元/平方米/天,園區銷售更是無人問津。隨著2013年淘寶遷入,2015年夢想小鎮開園,之江實驗室、湖畔實驗室等創新平臺和字節跳動、OPPO等龍頭企業相繼落地,帶動了互聯網、電子商務、直播電商等產業的發展,區域配套日趨成熟、園區運營商也開始享受勝利的果實。2021年底,該區域園區平均租金已達3.2元/平方米/天,核心區域甚至一房難求,這就是與時間做朋友的魅力。



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做時間的合伙人需做好三個謀劃


地產的本質是資金的流轉,講究快進快出,效率越高越好,而產業地產又注定是一項快不起來的活兒。因此,要做時間的合伙人,勢必要設計長周期回報商業模式,并做好三個方面的謀劃。


1、資金平衡的謀劃


項目開發需要沉淀大量的資金,資金不能快速回款,開發方自然吃不消,因此,首要任務是要在開發模式上做資金平衡謀劃。


比如,拿地時要求政府配套部分人才公寓或回購部分寫字樓作為孵化器建設,或者通過分期開發來減少前期資金投入??傊粋€原則——要保存實力打持久戰。


在項目持有階段,要算一筆資金成本賬,要求租金回報盡可能抵消資金成本。一是要求項目資金成本低(比如杭州新加坡科技園的開發資金來自國外社?;?,成本很低,項目持有便毫無壓力),二是要求做好政策勾兌,通過政府租金補助、稅收返還、孵化器運營等方式提高出租率、增加運營服務收入,資金成本消耗不大,持有壓力就不會太大。


2、產業運營謀劃


「企業質量」和「稅收產出」是園區運營最重要的評價指標。以5年為周期進行預測,需要謀劃項目啟動期(第1-2年)、優化期(第2-5年)、成熟期(第5年)的發展目標,并制定相應的空間策略、價格策略、政策策略、產業投資策略等,以實現園區營銷的品牌化、空間的美化、企業的優化、租約的穩定、租金的提升、商業配套的創收、產業投資的收入,進而實現資產的增值和產業服務創收。


3、資產出售謀劃


園區運營的收益主要靠資產經營兌現。無論是房產銷售還是資產證券化(REITs),都離不開投資回報率這個核心指標。投資回報率與租金息息相關(一般要求年化4%左右),因此我們可以根據租金倒推資產價格,通過預估一個區域租金走勢來安排出售資產的時機和節奏。區域趨于成熟,這個時候租金回報高,企業客戶多,是安排資產出售的最好時機。


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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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