特色園區,產業地產最優解?

來源: 方升研究 2022-03-03 15:06:56

產業園作為一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式,是我國區域經濟發展的龍頭,也是我國對外開放和招商引資的關鍵載體。1984年我國開始設立第一批經濟技術開發區,在此之后,產業園一直作為中國經濟的一種特殊的產業形態,成為各地區經濟建設的重要支柱。


當前,我國經濟進入“新常態”發展時期,產業園區也面臨著保障民生、城鎮化、服務型政府、和諧社會等一系列新形勢。


然而,在新經濟、新動能的大趨勢之下,產業園固有的運營模式逐漸暴露出弊端。在招商引資的壓力下,地方政府動用一切資源來吸引大公司投資落戶,而各類公司也沖著廉價的資源而來,急速擴張,工業地產的開發,變成了一場以社會資源作交易的圈地運動,怪象頻出。園區定位模糊、價值構成松散、規劃設計粗放、產品結構單一、綜合配套過于機械等問題也層出不窮......


如此嚴峻形勢下,有人發出疑問:難道產業園區的發展注定困難重重?


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開啟新紀元



不!事實證明,在有利政策的支持下,產業園會走上一條康莊大道。

以上海為例,產業園區作為打響“上海制造”品牌和提升實體經濟能級的重要承載,在“十四五”期間迎來了創新的大發展。

為了加快上海市產業園區轉型升級,上海市產業園區和結構調整工作領導小組辦公室編制了《上海市產業園區轉型升級“十四五”規劃》(以下簡稱“規劃”),擬打造上海新一輪產業轉型與城市更新新篇章的亮麗名片。

《規劃》明確:在“十四五”期間,上海要形成“一軸、三帶、多節點”的產業園區空間布局。突出品牌園區與特色產業園區的節點作用,聚集城市更新的重點產業發展區域,強化園區在全市產業發展中的核心載體和創新平臺作用。

以臨港新片區、張江科學城和虹橋商務區為產業生態創新發展軸,加快建設各具特色的創新要素集聚點和經濟增長極。以沿江、沿灣、滬西三條高端產業集群發展帶為主,增強產業輻射的影響力,探索產業動能轉換與空間提質增效。以漕河涇開發區等品牌和特色園區為支撐,進一步提升服務能級和輻射功能,推進城市更新提升經濟密度,加快濱江水岸經濟發展帶等重點區域核心產業和要素聚集,打造活力四射的產業創新生態圈。

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園區能級水平提升,發展持續,載體功能被最大限度發揮,“品牌園區引領、特色園區支撐、精品微園聯動”的園區生態體系逐漸形成,有力推動上海產業園區新一輪高質量發展。

政策驅動下,不僅上海市,其他省市的許多項目也紛紛展開創造性變革。

2021年6月,國家發展和改革委員會批復支持以北京中德產業園為主體,設立北京中德經濟技術合作先行示范區,這標志著設在順義區的北京中德產業園成為國內首個以“經濟技術合作”為主題的國家級對德合作園區。

2021年9月,《天津主題產業園區建設實施方案(2021-2025年)》正式印發實施,計劃到2025年底,天津市建成30個市級主題產業園區。

在產業地產行業環境愈發嚴峻的情況下,打造“主題園區”仿佛成了挽救產業地產的靈丹妙藥。但事實真的如此嗎?實際上,各類特色園區有很多,在產業企業選擇合適的產業園區過程中,產業運營、產業生態成了他們最為在意的標準。

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成功路上的絆腳石



在園區4.0時代,對于產業園區的建設運營商來說,過去“拿地-建園-銷售”這種簡單粗暴的套路已不再適合于產業園區,隨著經濟社會的變化,行業深度的發展,大批空置的園區載體和參差不齊的園區產業給政府當頭一棒。拘泥于企業的規劃和愿景,而忽視了其有限的運營能力,政府將大批的土地劃給實體企業,產業亂象層出不窮。

其次是將園區運營與園區服務強行劃等號。園區運營的核心是對園區產業價值、空間價值和服務產品的管理,不是簡單的物業服務或者提供代辦工商稅務登記,提供一個App就能成為園區運營。

伴隨著新興產業的快速發展,傳統的園區服務配套市場已經不再能滿足其需求,產業客戶除了最基本的載體和物業服務需求,更急迫需求是經營訴求、管理效率訴求和低成本的融資訴求等更為貼合企業發展的需求。

產業關聯度薄弱也是打造“特色園區”進程中的致命要害。全國各地不少產業園的產業和企業相互之間缺少關聯性,各類產業之間由于相互隔離,其上下游的研發、原材料和零部件供應、采臨生產、營銷、物流、售后服務等沒有形成資源的共享和規?;少彽?,導致各自成本居高不下,產業品牌難以形成,加大了招商引資的難度和園區管理復雜性。

那么,合理的產業運營究竟是怎樣的呢?

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他山之石,可以攻玉



鉆研某些成功轉型的特色園區,借鑒他們的豐厚成果,我們也可以從中得到關鍵的錦囊妙計。中關村數字電視產業園區就是一個很典型的榜樣,模仿他們的發展途徑,我們也能窺得一些發展妙計。


1、創新發展放第一

新常態下,企業發展阻力大增,一味求快的發展不再適用。創新的科學發展成為產業轉型升級的重要驅動力。在我國5G商用、AI、云計算等新一代技術加速突破態勢下,未來人、機、物深度融合產生的一種高級智慧園區發展形態,將有效改善園區運營效率和交互體驗,實現園區服務管理的降本增效、產業發展和服務場景化。


始建于2006年的中關村數字電視產業園區經過多年的建設,已經成為國家小型微型企業創業創新示范基地。作為北京市重要的文化和科技產業融合發展基地,它以5G、人工智能、大數據、云計算等新一代信息技術的應用為契機,注重服務平臺打造,強化后期運營增值服務,提升自身的服務質量和水平,實現轉型發展。


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以“ 創新、創業、共享、共贏 ”為核心理念,中關村數字電視產業園區探索首都中心城區超硅巷(C- NET)發展模式,以 5G+ 數字技術為手段打造共享書店和圖書館、 C-POP實驗劇場、IMS全球數據中心、數字藝術空間、AR/VR 工程實驗室等數字藝術城市綜合體和創意文化智慧社區,集成5G、人工智能、大數據、機器人等多種不同高科技產品協同應用以滿足多種全新的應用場景,為傳統園區服務業務智慧化升級和全面數字化運營提供支撐,實現創新、創業、生產、生活和產業之間不同場景的協同同生,使生產、生活和辦公零距離,高度融合文化和科技,加速形成新發展格局。


2、精準策劃莫忘記

隨著市場對產品的要求越來越精細化,一個特色園區項目的成功落地愈加離不開精準的策劃。特色園區的本質是地產,以企業、機構和個人經營者為主要服務對象。想做好地產,想實現優質服務,大前提便是企業的精準策劃。


中關村數字電視產業園按照北京“四個中心”功能定位和重點發展十大高精尖產業的要求,在原有園區功能格局的基礎上,按照無邊界產業發展的需要,通過分期更新的方式,建設智慧城市數字園區綜合體。


立足于構建數字電視全產業鏈,以廣泛聚集高端創新要素為核心,圍繞內容提供、網絡運營和終端設備制造而不斷奮斗,將“打造中國數字電視戰略行新行產業策源地、北京數字科技型文化創業聚集區以及數字電視科研總部基地”作為前進目標。認知清晰、定位精準、目標明確,憑借著精細的策劃,中關村數字電視產業園用智慧手段為入園企業提供多樣化解決方案,在激發創業者的創業活力和創新靈感的同時,有打造了擁有豐富樂趣的都市生活,成功成為創業者的精神家園。


時代的巨輪滾滾向前,產業地產行業的發展也幾經波折?,F如今,特色園區成為了如今產業園區發展的重要一個環節。而產業運營不僅僅是在打造特色產業園區之時的重要能力,也是在未來行業競爭中能夠勝出的核心。


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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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