如何成功打造一個科技型產業園區標桿?

來源:東灘智庫 2022-03-02 11:54:46


定戰略

?戰略定位——“制造名城的新智造基地”

從區位條件來看,松湖智谷產業園位于粵港澳大灣區主軸的中心位置,地處松山湖大道與石大路交匯處,緊鄰莞惠城軌寮步站,毗鄰松山湖高新區,距離莞深高速石大路出入口0.5公里,10-15分鐘車程到達市中心和松山湖,可以快速對接廣深,是粵港澳大灣區創新走廊的重要節點。


從區域格局來看,隨著莞深同城一體化,深圳產業向周邊城市轉移,例如華為終端和大數據中心遷移至松山湖,隨之而來的是其上下游的眾多供應商企業的遷移,園區具備快速的承接深圳產業外溢的優勢。

因此,園區定位為“制造名城的新智造基地”,圍繞“智能制造全生態鏈”通過高端輕型生產、組裝生產、設計研發、中試檢測、倉儲物流等功能,與松山湖形成產業互動和優勢互補,服務松山湖科技總部的生產制造需求。


定產業

?產業定位——高端電子信息、智能裝備制造、大數據、新材料

松湖智谷的產業選擇是基于三個方面的考慮。

第一,基于產業轉移承接。由于深圳的生產成本逐漸升高,深圳開始因地制宜地進推進產業向外轉移。園區所在的東莞松山湖區域主要承接深圳的電子信息、科研創新轉移。從東莞產業承接情況來看,2020年,東莞優先承接的產業方向包括電子信息、汽車、化工、生產性服務業、智能制造裝備、節能環保產業等。


第二,基于東莞產業升級。根據東莞的規劃,園區所在的松山湖區域是東莞未來的創新核,承載著推動東莞優勢產業升級以及做大新興產業的功能。新材料、新能源、人工智能、電子信息、生命健康是東莞要“做強、做大”的重要產業門類。

第三,基于未來產業發展。隨著人工智能、物聯網等技術快速更迭,松湖智谷超前布局智能裝備制造、高端電子信息、新材料、大數據產業領域。

目前,松湖智谷已初步形成高端電子信息、智能裝備制造兩大產業鏈,帶動關鍵配套和應用服務環節發展,以“智造”帶“制造”促產業轉型升級,走特色化、品牌化發展道路。

定產品

?產品定位——工業大廈、產業大廈、企業總部大廈、配套設施

環顧珠三角,產業園為數不少,松湖智谷卻備受關注,一是打造以一棟棟拔地而起的工業大廈為代表的明星產品,與周邊低矮的廠房形成了鮮明對比,成為引得多地爭相學習的“工業上樓”樣板;二是為了構筑企業生產、研發、中試、配套、展銷、辦公等全生態鏈,打造以產業大廈、超高層企業總部大廈為代表的特色產品,實現“你的上下游就在隔壁那棟樓”的產業生態鏈;三是為園區企業提供創業、休閑、娛樂、消費、居住等綜合一體化配套服務打造的以配套設施為代表的服務產品。


1、工業大廈——工業上樓,深挖土地效益

產品功能:項目作為東莞市產業轉型升級基地,享受50年獨立紅本產權分割銷售,以智能制造產業用房為主導,著力解決了層高、承重、隔振、吊裝、物流等問題,全面滿足后工業時代智能廠房的需求。


產品參數:一到三層層高6米,標準層高4.5米、承重750-1000kg/㎡(一樓1000kg/㎡,樓上750kg/㎡),柱間距8.4*8.4米,每棟配備客梯、貨梯共5臺,全玻璃幕墻設計,并設置了吊裝平臺、卸貨平臺、大型貨物中轉平臺、物流中轉倉庫等。


2、產業大廈——建筑低碳,打造品質辦公

產品功能:滿足部分企業研發、試制/中試、檢測、營銷、產品展示、物資流通及存儲、管理辦公等個性化需求,與工業大廈形成生態產業鏈聚集格局。


產品參數:采用國際化的空中垂直綠化、全玻璃幕墻空間設計,樓層標準層高4.5米,空間利用率高;采用雙層中空LOW-E玻璃,隔音隔熱,降低入駐企業辦公成本;每棟配置6臺高速電梯,實現上下班不擁堵。


3、B區超高層企業總部大廈——服務共享,集成產業服務

產品功能:超高層定位為企業總部大廈,滿足企業全生態總部辦公需求。重點引進服務于智能制造產業的科技、金融、研發、設計、貿易等生產性服務業總部企業,集研發設計、展銷體驗、貿易銷售、金融服務于一體,成為園區新生產力的發動機,加速產業規模效應成形。


產品參數:建筑總高度達150米,建筑總共34層、標準層高4.2米,配備10部高速電梯,采用雙層中空LOW-E玻璃設計。

4、配套設施——功能齊備,加速產城融合

松湖智谷以產業生態新城為核心理念,圍繞園區企業和員工的需求,提供5000㎡網紅智能餐廳、配套商業街、共享會議室、一站式服務中心、政府政務中心、人才公寓、市政公交車站、生態公園、科技孵化器、產品展示中心等基礎服務,解決企業人才吃住行生活配套。


定開發

?商業模式——租售結合,實現產業經營收益平衡

松湖智谷由東莞高盛集團與廣東信鴻集團聯合開發,總投資200億元。作為東莞產業轉型升級基地試點之一,享有基地相關產權分割銷售政策,項目整體商業模式以物業租售結合為主,在探索工業用地產權分割、產業轉型升級、土地集約化發展的過程中,為東莞乃至全國工業用地創新開發提供經驗成果。

作為東莞首個M0用地工業上樓項目,根據政策要求,自持經營計容建筑面積的51%。

政策鏈接——

東莞市人民政府關于印發東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法的通知第二十五條——M0用地可分割轉讓的計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的49%。已辦理分割轉讓的新型產業項目不得再次申請分割轉讓。

M1用地則允許產權分割出讓,給考核達標的企業辦理不動產權證,首批M1工業用地不動產權證已于2021年12月獲得。

政策鏈接——

東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記實施細則第三條——“工改M1”項目的工業生產用房可按幢、層等固定界限為基本單元分割,層是工業生產用房產權分割的最小單位,不得在層內再進行分割,每個基本單元的套內建筑面積不得少于500平方米。

?開發分期——滾動開發,開發一片,成熟一片

松湖智谷一期項目共計6個地塊,開發面積250畝,總投資約30億元,建筑面積(不含地下車庫)為70萬平方米,平均容積率為3.75。其中,廠房建筑總面積約49.5萬平方米,占比70%。

目前建設現狀是A區總建面19.4萬㎡,已于2018年12月竣工驗收;B區建筑面積26.2萬㎡,目前已完成主體工程量50%,C、D、E、F區合計建筑總面積31.2萬㎡,正著手地下空間的建設。


定招商

?招商策略——活動招商、以商招商、政策招商

筆者在松湖智谷招商展示中心見證了園區廣受政府、媒體、商協會、企業以及同行的高度關注,參觀考察絡繹不絕。截至去年9月,松湖智谷正式簽約企業達375家,形成了以智能制造裝備、高端電子信息、新材料、5G大數據、物聯網、研發總部為主導的“5+N”產業體系。其中國家高新技術企業86家、規模以上企業73家、行業龍頭企業25家、市鎮“倍增計劃”企業12家、科研實驗室25個,同時還有34家是華為、VIVO、小米等知名品牌企業的供應商,顯著的招商成效離不開以下行之有效的招商策略:

1、活動招商:通過打造永不落幕的智能產業交易博覽會、舉辦《中國產業轉型升級暨產業集約化(工業上樓)創新發展論壇》等活動,將園區從產業轉型升級基地,提升為智能產業集聚平臺,開幕開辟產業招商新戰場。

2、以商招商:通過企業交流的形式,共享上下游產業鏈延伸情況,一方面對園區服務成效進行提升改善,另一方面,通過獎勵和補貼等形式,鼓勵在園企業調動自身資源,發揮口碑影響,推動園區招商引資。

3、政策招商:松湖智谷獲首批“東莞市重點招商園區(低成本空間)”稱號,通過釋放4萬平方米作為低成本空間場地,將面向高成長性項目、高新技術企業,給予入園企業租賃場地免租18-24個月不等的扶持政策,全力響應政府給予的政策支持,降低優質企業進駐門檻,培育產業發展。

定運營

?運營策略——打造生產性服務平臺、搭建產業鏈服務平臺和提供品牌建設服務

為了實現企業的全領域服務,打造一站式服務中心和專業的運營團隊為企業提供運營服務,聚集企業生長的各種資源與要素,通過打造生產性服務平臺、搭建產業鏈服務平臺和提供品牌建設服務,實現園區服務鏈、產業鏈、資源鏈的整合,為園區的科技服務業生態壞境創造更好的市場氛圍。

生產性服務平臺:主要為企業提供全生命周期的精準服務,具體包括:智慧工廠建設服務、工業大數據服務、機器換人綜合解決方案、工業設計服務、產學研轉化服務、生產設備在線監測維護、金融服務(投融資、企業上市)、智慧園區服務(企業IT,智慧辦公)、政府服務+科技創業服務等。

產業鏈服務平臺:智能供需對接服務(通過制定數據標準、引入評價模型、優化搜索引擎,整合上下游服務鏈)、產品展示推廣服務(通過產品展示中心為企業搭建對外營銷界面)、統一采購服務平臺(收集企業采購需求,通過集中采購降低成本)。

品牌建設服務:通過提供定制化的會展服務、樣品市調、市場開拓、廣告推廣等服務,為企業進行市場宣傳推廣。

結 語

這里不是一個簡單的產業園,未來將更像是一座小城,工作和生活可以相互融合,讓園區不再是冰冷的鋼筋混凝土工廠車間,而是企業經營和員工工作生活的溫馨家園。


文章來源:東灘智庫

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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