十年地產人的拿地攻略

來源:小江的學習筆記 2019-09-19 11:31:39

一、前期做足準備工作,提高項目判斷能力

如果一個房地產項目成功開發的標準分是100分的話,拿對地就已經拿到了70分。但對于房企來說,什么的地塊才是好的地塊?如何避免拿錯地呢?

這就要求房企要提高自身對拿地時機以及地塊價值的判斷能力

1、首先是對拿地周期的判斷

對于中國房企而言,沒有能力對沖風險,準確把握住拿地窗口期非常重要,踩準點可謂就成功了一半。

房地產資深營銷專家陳利文提出一個觀點:“每次的宏觀調控,都是一次紅綠燈信號”。怎么理解?

 

十年地產人的拿地攻略(干貨)

 

 

2、抵制誘惑,不要盲目拿地

每塊地其實沒有絕對的好與不好,因為都有稀缺性和獨特的價值。好與不好,取決于是否與企業現階段的發展或產品戰略相匹配。

對于大房企,資金實力比較強,最容易犯的錯是沖動拿地。

比如旭輝拿地時,每塊地都會經過戰略、市場、財務3個維度進行篩選,符合要求的地才會考慮去拿。

 

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對于中小房企,由于資金實力不能支撐其慢慢開發,為了提高拿地概率,就不能拿太大的地塊,一般來說,地塊盡量不大于15萬㎡,10萬㎡上下的項目是最合適的。

 

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3、從微觀的研究里發現機會

 

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同樣的,庫存量大的城市是不是一定沒有機會?答案是,也不一定!

你還要看他的庫存結構是什么,庫存是什么產品,后續的供地是怎么樣的條件,能不能有差異化產品,很多時候庫存量大也可能有機會。

同樣的還有人口凈流出的城市,也不一定就沒有機會。畢竟人口凈流入的城市大家都愿意進,你能看到別人也能看到,反而沒機會。人口凈流出,如果城市人口基數大,同時又有流入的話,在相對短的時間內也可能有機會。

關鍵就是,你要發現別人發現不了的機會,越往下沉風險越大,但機遇也越多。找到一些根據地,派小組過去,研究微觀數據、風土人情,真正摸透,你就可能發現別人沒有發現的機會點。

 

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6、前期做好充分的調研

很多時候,地塊判斷的準確與否除了依賴決策人的經驗,還取決于前期準備工作做得是否充分。

某D房企區域總是西安人,一心想在家鄉拿項目。收購一個二手項目,對方出價比較合適,馬上拿下了。結果在報規劃方案時,才知道項目中有一個大地裂縫,只好重新排方案重新報建。原來,正是因為這個地裂縫,對方才轉讓項目的。

因此,看好的地,一定要舍得下精力深入研究,比如某R房企在地塊的選擇方面,關注的因素要外圍因素、本體因素及潛在風險,決策的依據是這些因素對項目開發的支撐力度和影響。

 

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二、如何提高決策效率

在找到一塊地,投拓人員將地塊上報區域或集團后,如何提升決策效率?畢竟好地大家都想搶,決策效率對拿下地塊也有很大的影響。通常來說,影響拿地決策效率主要有2個方面:

1、是否做好產品標準化

產品標準化可以作為拿地很好的判斷依據,你的產品線很成熟了,這塊地的性質、項目狀態是否符合產品要求,你一看就知道,而且投入成本、開發周期、投資回報等等也能快速預估。

2、是否做好拿地模板

某H房企,企業內部有一個關于好地的選擇表,10個點只要符合4個點以上,就可以考慮拿。

 

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小結

從長期來看,房企在土地市場要獲得更多優勢,重點還要在2個方面發力:

一是提升品牌和產品知名度,因為品牌和產品能帶來溢價,提高土地的附加值,品牌及產品知名度越高,相應的利潤也越大。

二是提高資金解決能力,有錢才能拿地做項目。中小房企可以聯合資金和公司進行合作,擴大項目的選擇余地。比如結合不同利益述求的公司,如商業、辦公開發集團,優勢互補,通過聯合開發,也能快速擴大市場份額

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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