拆除重建類城市更新地價測算方法

來源:更新整備那些事兒 2019-09-19 11:30:58

有很多兄弟老是問地價怎么測算,在38號文出臺前,由于地價涉及評估地價,要采用兩種或兩種以上評估方法,取權重和修正,聯想的空間較大,還要核減原已繳納地價的殘值,好折騰啊。38號文出臺以后,地價基本上按照公告基準地價的倍數,因此項目指標一旦確定了,地價基本上就固定的了。至于怎么算,現在交流一下。

首先我們先瞅瞅四個文件,第一個是《深圳市人民政府關于修改<深圳市城市更新辦法>的決定》(深圳市人民政府令290號),這個文件的核心意義是原地價測算體系不算,按新的政策來,即使改造前你原來繳納的地價殘值,政府也不跟你算了;第二個是《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》(深府辦〔2016〕38號),這個文件是地價取值的標準文件,這個是重點,要睜大眼睛看看附件1。還提了一點8號文作廢,也就是不搞基準容積率和基準建筑面積、分段收費的玩法了,也不區分小地塊了;第三個是《市規劃國土委關于明確城市更新項目地價測算有關事項的通知》(深規土〔2015〕587號),這個文對各類地的測算順序、分攤方法有明確規定;第四個是《深圳市規劃與國土資源局關于多功能用地使用年限問題的復函》(深規土〔2002〕336號),這個是關于多功能用地年限修正的文件,簡單說就是同一宗地只能有一種土地使用年限,綜合性用地以大比例用地來確認使用年限。

好了,實際上你熟悉38號文和587號文兩個文件就行了。首先我們來看587號文,這個文在38號文出臺以后是半癱狀態,但一些測算理論應該不會改變。先看測算順序:

(一)市政府2006年確定的70個項目用地按《實施細則》第六十二條規定進行測算;

這條沒有實質變化,38號文第(十三)有提,這個測算比較簡單,不懂可以繼續往下看,你自己可以搞定的。

(二)其它類別用地,按照零星國有未出讓用地、城中村用地(《實施細則》第五十六條規定的用地)、舊屋村用地、國有已批用地(含歷史遺留違法建筑處理用地)、按照《暫行措施》第一(三)項處置用地的次序進行測算。

國有已批用地適用多種改造類型地價政策的,按各改造類型的用地面積比例分別測算。

這個是我們的重點,我們今天要玩的就是這個。

至于第(三)小點小地塊的測算方式,前面已經講過了,這條已經被弄殘了,從現有的政策來看,不區分小地塊的地價測算方式了。

接著,該往下看這個文測算步驟了:

(一)按照各類別用地面積及改造后各建筑功能的平均容積率梳理各類別用地分攤的各建筑功能建筑面積;

(二)按照各類別用地的地價政策分別測算各類用地各建筑功能應繳的地價;

(三)匯總項目各建筑功能地價,計算出項目總地價。項目包含多個地塊的,先計算項目各建筑功能的平均單價,再測算各地塊各建筑功能地價,最后匯總計算出各宗地地價。

這是咩意思?簡單說,地價測算和五類地、建成后的產品功能、面積掛鉤。再看看38號文的附表1有些啥,哇,好多用地類型,眼花繚亂的。實際上,我們按照地價測算順序給他們站站隊,首先是國有未出讓土地(包括附表中已辦理轉地補償的零星國有未出讓土地、小地塊城市更新項目應移交未移交用地)、其次是城中村用地(細則的56條自己去看)、接著該舊屋村了,接下來是國有已批用地(含按原歷史遺留問題補償給原農村集體組織或者其繼受單位且權屬未轉移的用地、附件1中出現的一些其他帶有“已批”字樣的土地)、最后是處置用地。

這里簡單提一下,經“原歷史遺留問題處理”的國有已批用地,對于辦理在股份合作公司名下,新政策是給了大大的政策支持的,地價便宜了不少。其次,可以簡單的理理思路,同功能改造基本上是基準地價(你要“工改工”工業自用和整體轉讓這種事別跟我提);工業、倉儲、物流、配套改住宅、辦公、商務公寓,酒店,商業功能的,明確是基準地價的4、3、5倍。

廢話嘮叨了半天,來點實際的,我們來假設測算一個城市更新商住項目的地價,開始怎么測算,打開Excel,首先設置基準地價表(為了便于以后用,建議一次性設置到位):

 

拆除重建類城市更新地價測算方法

 

 

第二步,該設置項目指標了,由于保障性住房、人才公寓和創新型用房都是免地價的,可以做到一起。如下表:

拆除重建類城市更新地價測算方法

 

 

第三步,該出五類地了,這個是關鍵。

拆除重建類城市更新地價測算方法

 

 

 

這里要說明一下,我們算地價只算政府出讓給你建設的這部分,按照測算優先順序,國有未出讓土地→城中村用地→舊屋村→國有已批用地→處置用地。前一種類型不夠的情況下,才會往后一種類型測算下一種性質的土地(上表中的國有已出讓和村集體違法用地沒有先后順序),很多情況下只會測算到國有已出讓土地,但是對于國有已出讓土地,由于其種類眾多,可能涉及到分攤的問題,假設項目拆遷范圍8萬平方米,開發建設用地面積5萬平方米,國有未出讓、城中村用地/非農建設用地、老屋村用地面積有3萬平方米,村集體辦理“兩規”1.2萬平方米,辦理在個人或者企業名下的“兩規”面積1.5萬平方米,那么計算時候,股份合作公司計入的“兩規”用地為(5-3)*1.2/(1.2+1.5)萬平方米,計入國有已出讓“兩規”用地為(5-3)*1.5/(1.2+1.5)萬平方米。

第四步,該出年期修正系數了,下表只是幾個常用的年期修正系數,可以根據實際需要自己去添加:

 

拆除重建類城市更新地價測算方法

 

 

第五步,好了,英雄和裝備都出完了,該決一死戰了。我們這個項目的假設前提是配有保障性住房的,下面就是制地價測算表了。先上結果,再告訴你怎么算。

拆除重建類城市更新地價測算方法

 

 

拆除重建類城市更新地價測算方法

 

 

看好了,我只說一遍啊。第三欄“建筑面積”為單元格項目指標中的住宅E1×五類地中國有未出讓土地占比D11,住宅的補繳標準為基準地價的5倍(新政國有未出讓全部是5倍,國有已出讓土地低價值的改商住才是4、3、5倍),商業也是一樣,但是由于商業基準地價是40年期下的,還需要乘以1.346修正到70年。

對于城中村用地,因為5.0容積率以下是免繳納的,所以“應補繳面積”這一欄,可以這么設置為MAX(分類建筑面積*(容積率D10-5)/容積率D10,0),老屋村把里面的“(容積率D10-5)”改成“(容積率D10-2)”就行了。本項目是配建了保障性住房的,還記得要將“國有已出讓土地”的補繳標準乘以80%,表格自動會生成結果了。如果想做得完美一點,把補繳標準分成基準地價、系數、修正年限三欄。有些涉及到國有已出讓土地按1倍標準,有些倍數不一樣的,多復制一欄就行了??傊?,原理是這樣,辦法是人想出來的。、

最后回到前面的問題,70個項目也是按照這種算法,只是系數取值不同,地價測算的重點是五類地和面積分攤問題。還有,非農和征地返還空地直接開發、工改保等等,按照上面的思路去套就行了。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
0.72萬平米
社區商業
2022-05
1.8萬平米
購物中心
2022-01
1.3萬平米
步行街區
2022-12
12萬平米
步行街區
2023-10
3萬平米
城市綜合體
開業68年
3萬平米
城市綜合體
開業7年
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全國
內衣店
50+
5 - 10年
成都
洗車美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全國
中央廚房
800-2000平方
5 - 10年
全國
電玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,貴州,江西
運動類
260-350平
5 - 10年
全國
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